Finanziamenti al condominio, meglio se c’è l’unanimità

Negli ultimi anni si stanno diffondendo le proposte di finanziare le opere di interesse condominiale.

In generale se tutti i condòmini (e non solo i presenti all’assemblea) sono d’accordo a stipulare il finanziamento non si pongono problemi; infatti il condominio, per la gestione dei beni e delle parti comuni, può essere titolare di obbligazioni attive (soprattutto la riscossione dei contributi dei condomini) e passive (in particolare il pagamento delle spese relative alle forniture e ai servizi condominiali). Tuttavia si deve ricordare che al finanziamento, finché non termina, resta esposto l’eventuale avente causa del condomino (per esempio l’acquirente dell’appartamento); il costo delle rate ancora da versare, infatti, si trasmette ai condòmini che subentrano a quelli precedenti, dato che ciascun condomino deve contribuire alle spese comuni deliberate dall’assemblea per la sua titolarità di un diritto reale su un immobile.

Diversa è invece la situazione in cui non tutti i condòmini sono favorevoli al finanziamento, dato che l’obbligazione che ne deriva riguarda comunque l’intera compagine condominiale. Ed è proprio questo l’aspetto più importante da considerare per stabilire se il voto a maggioranza espresso dall’assemblea basti per approvare la delibera sul finanziamento.

Non esistono specifiche disposizioni sul finanziamento nel condominio e quindi è necessario ricostruire la regola in base alle norme sulle obbligazioni condominiali e in coerenza con la disciplina sulle altre situazioni simili. Le conseguenze, infatti si manifestano in tutta la loro rilevanza quando qualche condomino, nel corso del rapporto, non versa le sue rate, perché l’obbligazione che sorge a carico del condominio fino all’estinzione del finanziamento vincola ogni condomino, oltre che per la propria quota, anche per l’eventuale morosità di altri condomini sia alla scadenza finale del contratto di finanziamento, sia alla scadenza di ciascuna rata intermedia.

L’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce infatti che i creditori, dopo l’escussione infruttuosa dei condomini morosi, possono agire contro quelli che hanno già pagato la loro quota, i quali restano così esposti pure alla possibilità di dovere pagare la quota dei morosi. E il rischio aumenta tanto più quanto è elevato il numero dei condomini. Inoltre il finanziatore-creditore, potendo agire su più soggetti obbligati in solido, non ha alcun interesse a promuovere una decisa azione di recupero del credito nei confronti proprio del condomino moroso, dato che potrebbe non avere un patrimonio facilmente aggredibile, a parte il suo immobile, la cui vendita però richiede una lunga attesa e non offre reali garanzie di successo per la frequente presenza di ipoteche.
Inoltre un finanziamento deliberato a maggioranza priva di efficacia la specifica garanzia costituita dal fondo speciale obbligatorio pari all'ammontare dei lavori, previsto, per garantire i condomini virtuosi dai morosi, dall'art. 1135 del Codice civile in caso di esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni.
Del resto il finanziamento al condominio non è neppure davvero indispensabile, perchè i condomini interessati all'erogazione del finanziamento e disposti a sostenere il relativo aggravio di costi restano sempre liberi di accedere ad un mutuo in modo autonomo e senza coinvolgere l'intero condominio.