Manutenzione balconi, competenze divise tra condomino e condominio

La sentenza 7665/2019 della Cassazione afferma che responsabile delle lesioni per caduta di frammenti del balcone è il proprietario dell’appartamento. Ma forse si sarebbe dovuto considerare la posizione della proprietaria anche alla luce del diritto condominiale: l’autonomia del singolo proprietario nella manutenzione dei balconi è, nella realtà, fortemente limitata .

È infatti pacifico (e la Sezione II lo ha ribadito nei decenni) che il balcone «aggettante» (cioè che sporge dalla facciata) cade sotto due diverse competenze per quanto riguarda la manutenzione: il «pavimento» e il «soffitto» (cioè la parte che sta sotto il pavimento del balcone del piano di sopra, salvo che non vi siano elementi decorativi che contribuiscono a costituire l'aspetto estetico dello stabile) vanno mantenuti a cura del proprietario del balcone. Il parapetto interno e il davanzale sono anch’essi di competenza del proprietario mentre il «frontalino», cioè la parte esterna più consistente, è di competenza del condominio, proprio perché costituisce parte del suo decoro architettonico. Rare sono le eccezioni a questa regola: praticamente sfuggono solo le ringhiere non rilevanti architettonicamente.

Devono infatti considerarsi beni comuni i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (tra le tante, le sentenze della Cassazione 10209/2015 e 6624/2012). Non solo: persino quando il regolamento di condominio stabilisce che i balconi sono una parte privata nella loro interezza, non può essere violato il principio che frontalini devono comunque «ritenersi riferibili alle parti condominiali siccome attinenti al decoro architettonico dell'edificio comune» (Cassazione, sezione II, sentenza 27413/2018).

Questa regola vale anche per il balcone «incassato»; cioè non sporgente, per il quale tutte le spese competono al singolo proprietario tranne il parapetto in muratura, che è parte integrante della facciata.