Appartamento con entrata indipendente, è un condominio parziale?

Con la sentenza n. 12641 del 17 giugno 2016 la Corte di Cassazione si è occupata del particolare caso del condominio parziale, occupandosi in particolare della nozione e del suo momento costitutivo per poi esaminare le conseguenze sulla titolarità dei beni coinvolti e sulle spese.
Come il condominio “normale” la qualificazione di condominio parziale discende direttamente dalla legge in tutte le ipotesi in cui un determinato bene (es. scale, tetto) sia, a causa delle sue caratteristiche di struttura e di funzione posto a esclusivo servizio o destinato all'esclusivo godimento di una parte soltanto dell'edificio. In tal caso esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, perché viene meno il presupposto perché possa riconoscersi una contitolarità di ogni condomino su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851).
Nel caso di specie non sembra propriamente integrato il presupposto strutturale richiamato e pertanto, a rigore, non dovrebbe vertersi in una situazione di condominio parziale. Ciò non toglie tuttavia la necessità di applicare altri criteri idonei a distribuire equamente le spese secondo quanto previsto dagli artt. 1123-1126 (ad esempio escludendo il concorso alle spese per l'ascensore). Infatti, il terzo comma dell'art. 1123 c.c. prevede che l'obbligo di partecipare agli oneri di conservazione e il godimento dei beni condominiali deve essere sopportato soltanto da alcuni condomini quando solo questi ultimi ne beneficiano. Ove non si è proprietari non si è tenuti a partecipare alle spese, ma neppure alle deliberazioni assembleari relative a quel bene.