Due edifici, un solo tetto. Come ripartire le spese?

Per poter rispondere esaustivamente al quesito occorrerebbe avere una più approfondita conoscenza dei luoghi essendo solo orientativa la descrizione fornita nel quesito. I fatti descritti presentano infatti una notevole complessità.
Ciononostante si può tentare di tratteggiare le logiche di riparto per le spese relative agli interventi descritti e alle maggioranze richieste per la modifica dei criteri di riparto.
A ben vedere, tuttavia, il tetto rientra di diritto tra le parti di un edificio comuni a tutti i condòmini e ciò comporta che la relativa proprietà spetti pro-quota a ciascuno di essi, con la conseguenza che la ripartizione delle spese dovrà farsi nel rispetto delle tabelle millesimali. Esse, nel caso di specie, sussistono e già prevedono il concorso di tutti i condomini.
In base al Codice civile e in particolar modo in riferimento all'articolo 1117, quindi, come anticipato il tetto rientra tra le parti di un edificio comuni a tutti i condomini; questo fa sì che la proprietà spetti pro-quota a tutti i condomini singolarmente e, di solito, la ripartizione delle spese si stabilisce a seconda delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123. L'articolo lascia salva l'eventualità che si giunga ad una diversa convenzione.
La legge quindi consente ai condomini di decidere convenzionalmente l'applicazione di una ripartizione delle spese inerenti ai lavori di rifacimento tetto differente rispetto a quella prevista dalle tabelle millesimali. Ma essa deve essere stipulata contrattualmente da tutti i condomini oppure con l'adozione di una delibera assembleare approvata all'unanimità (dei condomini e non dei presenti).
La giurisprudenza ha, inoltre, affrontato il tema del condominio orizzontale, affermando che “nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale né da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili, costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione” (così Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).
Peraltro, nell'ipotesi – che sembra afferente a quella descritta nel quesito – in cui i condomini utilizzino il tetto in maniera differente potrebbe venire in rilievo il terzo comma dell'art. 1123 secondo cui “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Tale criterio è inderogabile e non può essere modificato, neppure in un'unica occasione, da parte dell'assemblea.