Condominio

Somme non riportate in contabilità dall’amministratore: è appropriazione indebita

di Giulio Benedetti

L'art. 1129, ottavo comma , c.c. impone all'amministratore cessato dalla carica di consegnare tutta la documentazione condominiale al suo successore : tale adempimento è assai importante non soltanto perché consente la ricostruzione dei movimenti contabili , e quindi di accertare la correttezza dell'amministrazione dimissionaria, ma anche in quanto consente la messa in servizio, la sicurezza, il corretto funzionamento e la manutenzione degli impianti condominiali .
Tuttavia, spesso sorgono contrasti per cui l'amministratore cessato trattiene indebitamente tale documentazione, al fine di farsi riconoscere i suoi presunti crediti nei confronti del condominio. Detta pratica è antigiuridica e configura gli estremi del reato di appropriazione indebita (art. 646 c.p.) , in quanto il codice civile non gli riconosce il diritto di ritenzione di detta documentazione , ipotesi del resto ammessa in alcune ipotesi del tutto eccezionali , non disciplinanti la materia condominiale.
La Corte di Cassazione (ordinanza 6760/2019) ha rigettato il ricorso di un amministratore avverso una sentenza che lo aveva condannato a restituire al condominio una somma illecitamente trattenuta. La Corte confermava il giudizio di appello nel quale il ricorrente era stato condannato e restituire la condomino una somma , per la quale non aveva provato che era stata regolarmente portata in contabilità ed utilizzata per la gestione condominiale. Il giudice di appello basava il suo convincimento sul mancato assolvimento dell'onere della prova, previsto dagli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c , e condannava l'amministratore alla restituzione di detta somma poiché non contestava di avere ricevuto detta somma.
Nel corso del giudizio il condominio otteneva la riconsegna della documentazione mediante un provvedimento di urgenza emesso dal giudice ex art. 700 c.p.c.. Lo stesso era stato emesso su un presupposto pericolo e con un contenuto non specificamente previsto dalla legge, ma indicato dal giudice, poiché riteneva l'esistenza di un pregiudizio grave ed irreparabile che attentava l'esercizio del diritto del richiedente , durante il tempo in cui si sarebbe svolta la sua azione ordinaria. Il predetto provvedimento ha carattere provvisorio e strumentale in relazione al diritto la cui esistenza deve essere accertata in via ordinaria , per cui chi lo ottiene deve promuovere il giudizio di merito (artt. 702 bis e 702 ter c.p.c.). La Corte di Cassazione afferma, sulla base dell'art. 1129 c.c., l'esistenza dell'obbligo dell'amministratore cessato alla restituzione della documentazione condominiale, in quanto già previsto dalla giurisprudenza , già prima della riforma della legge n. 220/2012, sulla base dei principi generali, poichè il passaggio delle consegne costituisce uno dei momenti più delicati fra il vecchio ed il nuovo amministratore , in quanto chi subentra all'incarico ha l'esigenza primaria di prendere il più presto possibile tutta la documentazione inerente al condominio, per poterlo amministrare . Infatti l'amministratore cessato può disinteressarsi di un condomino con il quale si è interrotto il rapporto professionale ed inoltre il ritardo del passaggio delle consegne può cagionare al condominio un grave danno. Pertanto detta situazione legittima il condominio (C.Cass. n. 11472/1991) a chiedere legittimamente l'adozione di un provvedimento di urgenza.
Ne consegue che la Corte di Appello ha giustamente condannato l'amministratore cessato, anche poiché nel ricorso affermava che la documentazione condominiale , che procedeva a depositare nel corso del giudizio di primo grado, era sempre stata depositata presso il suo studio , e tale affermazione dimostrava che il deposito era avvenuto soltanto a seguito di un preciso ordine del giudice del tribunale. Inoltre la riconsegna di detta documentazione , per la Corte di Cassazione, assolveva all'adempimento dell'obbligo del rendiconto condominiale , ai sensi dell'art. 1130 bis , comma primo , ultima parte c.c., il quale prevede che le scritture e i documenti giustificativi condominiali devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Quindi l'amministratore uscente non può rendere il conto della sua amministrazione se non consegna al condominio la documentazione in suo possesso , non solo perché non è di sua proprietà, ma anche perché è l'unico strumento che consenta di accertare le regolarità della sua gestione.

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