Manutenzione del condominio e pregiudizio agli affari dei negozi

Una controversia condominiale ci fornisce lo spunto per puntualizzare alcuni specifici principi di diritto. Prima di tutto il fatto concreto: un locale commerciale (con destinazione a bar) cita in giudizio il condominio (del cui edificio fa parte) chiedendo al giudice di condannarlo al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'effettuazione di alcuni lavori di manutenzione dello stabile.
Il danno sarebbe derivato, a dire del proprietario del bar, dal fatto che, durante l'esecuzione delle opere, l'area condominiale a piano terra veniva recintata, determinandosi da ciò un sensibile impedimento alla regolare gestione del pubblico esercizio causato dal pregiudizio sul normale uso di tale piazzale che, sempre a dire di detto proprietario, risultava di vitale importanza per il bar. L'area avrebbe consentito, soprattutto nei periodi di buona stagione, un incremento dei tavoli a servizio della clientela, in zona a pochi passi dal mare, il tutto con conseguente contrazione dei profitti e correlato danno economico da imputarsi a colpa del condominio.
Il condominio contestava la domanda avversa, eccependo che l'occupazione del piazzale si era verificata per un tempo assai limitato e che, sul piano probatorio, non era stata data alcuna prova né dei danni in sé, né della loro concreta derivazione dai predetti lavori di manutenzione straordinaria.
Il giudice, premettendo che è comunque configurabile in astratto una responsabilità del condominio committente per danni procurati a terzi in sede di esecuzione dell'appalto, rigetta la domanda risarcitoria, sulla scorta delle seguenti considerazioni:
- l'appalto è un contratto che affida all'appaltatore una certa autonomia;
- stante tale autonomia dell'appaltatore (che organizza la realizzazione delle opere, e ne individua le modalità esecutive) è lui che risponde dei danni provocati a terzi;
- il condominio, quale appunto committente, deve però accertarsi preliminarmente che la ditta appaltatrice sia “idonea” (per competenza tecnica), rispondendo, in difetto, per “culpa in eligendo” qualora affidi l'opera ad un'impresa che palesemente manchi delle necessarie capacità tecniche;
- l'appaltatore è tuttavia esonerato da responsabilità quando risulti che, nel concreto, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente (c.d. nudus minister) attuando le sue specifiche direttive;
- riguardo alle particolari circostanze di fatto, è risultato che l'esecuzione dei lavori non ha comportato l'utilizzo, ai fini della delimitazione dell'area di cantiere, di recinzioni fisse, ma di un automezzo dotato di piattaforma aerea, delimitato da semplici transenne mobili, che veniva via via spostato attorno all'edificio condominiale e rimosso a conclusione di ogni giornata lavorativa, al massimo ogni due giorni. In particolare, è stato accertato che la permanenza del mezzo dinanzi al bar si è protratta al massimo per pochi giorni e che, comunque, è stato sempre assicurato un varco di accesso agli avventori;
- per di più, il locale commerciale risultava dotato di due ingressi (su due differenti vie pubbliche).
Da tali elementi, il giudice non ha concesso il risarcimento, non sussistendo apprezzabili ostruzioni a carico dell'esercizio commerciale.
Va osservato che la pronuncia in esame (Trib. Teramo 7 novembre 2018, n. 779) si è limitata a risolvere la controversia sul piano fattuale , privilegiando l'aspetto della concreta assenza di danni procurati in sede di esecuzione dell'appalto, ma non affrontando il tema più generale dell'ammissibilità di una responsabilità derivante da un'attività certamente lecita (qual è la ristrutturazione del fabbricato) alla quale il proprietario del locale commerciale non può dirsi “terzo” (bensì, cointeressato) e per la quale dovrebbe valere il principio espresso dal tradizionale brocardo “feci, sed iure feci” (in base al quale non può essere illecito l'agire in conformità ad un diritto).
Il difficile tema che riguarda la possibile sussistenza di una responsabilità derivante da un atto dannoso ancorché lecito, ha registrato, nel caso dei ponteggi del condominio, due pronunce secondo cui:
- va risarcito il danno patito dal commerciante a causa dell'occupazione dello spazio antistante la sua attività in sede di lavori di rifacimento dei balconi (Cass. 3 gennaio 2013, n. 67);
- l'eventuale protrazione della durata dei lavori può determinare un diritto al risarcimento a favore del locale commerciale (App. Milano, 22 aprile 2013, n. 1062).