Condominio

Antenne telefoniche sul tetto, in assemblea maggioranza incerta

di Alessandro M. Colombo

Tempi duri per l’installazione di ripetitori di telefonia mobile sui lastrici solari dei condominii. Con le due ordinanze 8943 e 8944 (relatore Antonio Scarpa) la II Sezione della Cassazione pone in discussione la qualificazione giuridica del contratto tra condomìni e compagnie telefoniche, chiedendo l’intervento delle Sezioni Unite.

La questione, di particolare importanza, è se sia necessario il consenso di tutti i condòmini per l’approvazione del contratto col quale si conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti, che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque alla compagnia telefonica il diritto di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso.

Unanimità o maggioranza? Il discrimine sta nella vera natura dell’accordo tra condominio e operatore telefonico, indipendentemente dalla formale qualificazione cui le parti ricorrano (di solito una locazione). Le due ordinanze “gemelle” indagano se tale maschera non nasconda la disposizione di diritti reali.

Il ragionamento muove dalla natura immobiliare degli impianti ripetitori, sia ai sensi dell’articolo 812 del Codcie civile, perché artificialmente incorporati al suolo, sia in quanto “interventi di nuova costruzione”, secondo il Tu Edilizia. Peril principio dell’accessione (articolo 934 del Codice civile), ciò che è costruito su suolo altrui diviene proprietà di questo. Così il ripetitore diverrebbe proprietà del condominio, salva convenzione di natura reale; e tale non è la deroga al principio delle addizioni (articolo 1593 del Codice civile), cui si ricorre nei contratti locatizi in uso. Da ewscludersi anche la servitù prediale, che suppone l’esistenza di due fondi distinti, appartenenti a proprietari diversi.

Lo schema più adatto è la costituzione di un diritto di superficie, che consente alla compagnia telefonica di realizzare l’impianto e di rimanerne proprietaria, pur con obbligo di rimozione allo scadere del termine e a fronte del pagamento di un canone periodico. Questo, però, richiede, forma scritta e consenso di tutti i condòmini, rappresentanti mille millesimi.

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