Condominio

Condominio minimo, la spesa fatta da un condomino si rimborsa solo se urgente

di Selene Pascasi

Nei condomìni minimi, cioè composti da due partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta dall'uno può essere rimborsata dall'altro soltanto se urgente. Comunione e condominio, infatti, sono regolati in maniera diversa: nel primo caso il ristoro dell'esborso è legato alla trascuranza degli altri comunisti, nel secondo si esige l'urgenza. Del resto, se nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti – che se non vogliono scioglierla possono provvedere personalmente alla conservazione – nel condominio i beni comuni rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, ragion per cui si regolamenta con più rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Lo precisa il Tribunale di Roma con sentenza n. 1501 del 22 gennaio 2019. Apre la controversia, la decisione di una Cassa di previdenza di citare l'acquirente di uno degli appartamenti dello stabile di sua proprietà: da proprietaria dell'edificio aveva continuato a gestirne tutti i servizi e a sostenere le spese relative alle parti comuni, ripartendole fra gli occupanti delle varie unità, ma non aveva ricevuto i circa mille e cinquecento euro dovuti dal convenuto. Di qui, la richiesta di condanna al pagamento dell'insoluto che il giudice di pace accoglie.
Contro la sentenza, però, arriva l'appello. Agli atti, marca l'uomo, non v'era né una delibera di approvazione della spesa, né un consuntivo, né un giustificativo. E comunque, anche laddove fosse stato provato l'avvenuto esborso, il diritto alla ripetizione degli importi anticipati da uno dei condòmini (in favore degli altri) sorgerebbe solo per spese urgenti. Urgenza che nella vicenda, sottolinea, non era stata affatto dimostrata. Il Tribunale di Roma concorda e accoglie l'appello. Il condominio edilizio, spiega, esiste per la sola presenza di un edificio la cui proprietà sia separata per piani orizzontali, a prescindere dall'approvazione di un regolamento o dalla sua completezza e validità.
Il mero frazionamento della proprietà di un edificio per via del trasferimento dei singoli alloggi a soggetti diversi, pertanto, comporta – senza necessità di delibera – la nascita del condominio. Stato sufficiente per l'applicazione delle apposite norme, non richiedendosi preliminarmente né la formazione di un regolamento condominiale, né l'approvazione delle tabelle millesimali, né una decisione assembleare, né la trascrizione.
Ma va anche osservato che la diversa disciplina dettata in materia di rimborso delle spese sostenute dal singolo nella comunione e nel condominio (che collega il relativo diritto, in un caso, alla noncuranza dei comunisti e, nell'altro, all'urgenza) si basa sul rilievo per cui «nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione».
Così, anche nei condomìni minimi di due soggetti, la spesa autonomamente sostenuta dall'uno è rimborsabile – per le Sezioni Unite 2046/06 – soltanto se urgente. E se l'onere di dimostrarne l'urgenza dell'esborso spetta a chi vi provveda (Cassazione 27519/11), la Cassa avrebbe dovuto fornirne una prova adeguata anziché limitarsi ad esibire un prospetto contabile unilaterale. Era, dunque, una pretesa infondata, la sua, che il Tribunale romano “sanziona” con la riforma totale della sentenza impugnata.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©