Condominio

Il supercondominio si vede dai rogiti

di Cesare Rosselli - A cura di Assoedilizia

Il mio è un supercondominio? La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza 5857/2018 , fornisce lo spunto per tornare su una questione mai del tutto risolta: stabilire quando possa considerarsi esistente un supercondominio o viceversa si sia in presenza di un solo condominio costituito da più corpi di fabbrica.

Il caso è quello di tre edifici con alcuni servizi e un cortile in comune, che dal frazionamento in poi erano stati amministrati come se fossero un unico condominio, con una sola assemblea alla quale erano invitati a partecipare tutti i singoli comproprietari. Alcuni condòmini hanno impugnato delle delibere perché prese dall’assemblea generale pur riguardando argomenti relativi a singoli edifici. Altro argomento sollevato era che per il calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi venivano in ogni assemblea determinati i millesimi rapportando i millesimi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, dopo averli sommati per singolo edificio, alla quota di proprietà attribuita a ciascun edificio sul cortile comune. Da notare che i condòmini impugnanti avevano proposto in via subordinata anche una domanda di scioglimento del condominio, il che dimostra tutta l’incertezza sull’esistenza di un supercondominio.

Per inquadrare il problema la Corte d’Appello milanese affronta il tema della “nascita” di un supercondominio ribadendo l’orientamento della Corte suprema, secondo il quale non è necessaria alcuna manifestazione di volontà perché un supercondominio esista, dal momento che lo stesso sorge quando vi siano singoli edifici che abbiano in comune impianti e servizi legati, attraverso la relazione da accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

Quindi (come in sostanza afferma l’articolo 1117 bis del Codice civile), il supercondominio esiste ogni volta che vi sia contitolarità di diritti su beni o servizi accessori alle singole unità immobiliari poste in edifici diversi, anche se non vi siano tabelle millesimali specifiche.

Dal principio discendono alcune conseguenze: debbono essere predisposte tabelle millesimali distinte per i singoli condomini ed il supercondominio, le decisioni relative ai singoli condomini devono essere adottate dalle relative assemblee, l’assemblea di supercondominio deve essere costituita secondo il disposto dell’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.

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