Condominio

Guida – le tabelle millesimali degli edifici in condominio – Parte 6

di Marco Barrani

Talvolta le coperture degli edifici possiedono particolari caratteristiche per le quali è necessario e molto utile predisporre relative tabelle millesimali alla stregua di altre parti comuni. Nel caso in cui il fabbricato possieda diverse strutture di tetto, come ad esempio in presenza di distinti lastrici solari che coprano i diversi corpi di fabbrica di un singolo edificio in condominio, oppure tetti a falde che coprano una parte del fabbricato e lastrici solari o terrazze a livello soprastanti ad un'altra porzione, occorre tener presente i differenti criteri di ripartizione che attengono alla suddivisione delle relative spese. In tali fattispecie, la mancanza di relative tabelle millesimali per le coperture, comporta spesso complicazioni ed errori nella ripartizione delle spese attinenti alla manutenzione e ricostruzione, così come spesso avviene senza considerare norme e giurisprudenza del caso, quando le spese dei diversi corpi di tetto sono ripartite tra tutte le unità immobiliari dell'edificio senza considerare se siano effettivamente coperte dall'una o dall'altra struttura.
In molti casi, viceversa, potrebbe non essere necessario prevedere specifiche ripartizioni millesimali per i tetti degli edifici: nel caso in cui il fabbricato disponga di un'unica copertura che copra l'intero organismo edilizio, non sussisterà la necessità di elaborare specifiche tabelle; il tetto dell'edificio, infatti, è compreso nell'elenco delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., pertanto, ai sensi del 1° comma art. 1123 c.c. spetta a tutti i condomini farsi carico delle relative spese in proporzione del valore delle rispettive unità immobiliari. Spesso, non è il caso neppure di individuare diverse strutture riconducibili a separate ripartizioni quando la copertura dell'edificio presenti modeste differenze di quota d'imposta o distinti forme geometriche di alcuni corpi di tetto ma senza precise suddivisioni in corpi di fabbrica distinti o differenze specifiche tra coperture inclinate e coperture orizzontali. La ripartizione delle spese potrà quindi essere eseguita in base alla tabella dei millesimi di proprietà generale; la stessa ripartizione sarà considerata anche nel caso in cui la copertura dell'edificio sia costituita da un unico lastrico solare di proprietà e uso condominiale.
Se la copertura dell'intero edificio fosse invece interamente costituita da un lastrico solare di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino o di un gruppo soltanto di condomini, la ripartizione delle relative spese di conservazione, manutenzione e ricostruzione seguirà i criteri sanciti dall'art. 1126 c.c. che dispone l'addebito di 1/3 della spesa a carico di chi ne ha l'uso esclusivo ed i 2/3 a carico di tutti gli altri condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura ed in proporzione del valore delle rispettive proprietà. Ciò significa che posta la spesa di 1/3 a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare, gli altri 2/3 dovranno essere posti a carico di tutti gli altri condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti in proporzione dei valori delle rispettive unità immobiliari e quindi secondo la stessa proporzione di cui alla tabella dei millesimi di proprietà generale. Ovviamente, se il proprietario esclusivo del lastrico disponesse anche della proprietà di una delle unità immobiliari coperte dal lastrico solare, oltre a contribuire per la quota di 1/3 della spesa totale, dovrà anche partecipare alla ripartizione dei 2/3 della spesa ed in proporzione del valore della propria unità immobiliare. Già in presenza di un lastrico solare di proprietà esclusiva, quindi, potrebbe rilevarsi la necessità di elaborare una specifica ripartizione millesimale frutto di un'attenta disamina di tali caratteristiche e capace di fornire un documento utile alla ripartizione della spesa conforme ai suddetti principi normativi ed all'effettiva conformazione dell'edificio, evitando così tipici errori. Ovviamente, tutti i suddetti criteri di ripartizione, così come quelli descritti successivamente, potrebbero essere derogati con disposizioni convenzionali, fatta salva l'approvazione con consenso unanime di tutti i condomini come nel caso di criteri volontariamente accettati con i Regolamenti allegati agli atti notarili di vendita delle unità immobiliari e stipulati tra il costruttore dell'edificio e gli acquirenti.
I casi più particolari, tuttavia, comunque molto frequenti, sono rappresentati da quegli edifici che possiedono diverse coperture, oppure, coperture miste con porzioni costituite da una tipica copertura a falde e altre porzioni coperte da un lastrico solare o da una terrazza a livello. Di questi, il caso più semplice è quello in cui il singolo edificio possiede due coperture che coprono i distinti corpi di fabbrica che costituiscono l'intero edificio in condominio. In tal caso, la ripartizione delle relative spese attiene al principio normativo dell'utilizzazione separata delle parti comuni di cui all'art. 1123 3° comma c.c.: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. I condomini dovranno quindi contribuire nelle spese della sola copertura dalla quale è effettivamente coperta la propria unità immobiliare; conseguentemente, dovranno essere individuate le unità immobiliari coperte dall'una o dall'altra struttura e si dovranno predisporre distinte tabelle millesimali, una per ogni corpo di tetto, nelle quali saranno comprese solo le unità immobiliari comprese nella proiezione o colonna d'aria sottostante. Se tali coperture fossero poi costituite da lastrici solari di proprietà o uso esclusivo, 1/3 della spesa, e quindi 1/3 dei millesimi, dovranno sempre essere attribuiti al proprietario del lastrico ed i restanti 2/3 ripartiti tra le unità sottostanti in base ai rispettivi valori.
Ma il caso più particolare, come premesso, è appunto quello in cui il singolo edificio, costituito da un unico corpo di fabbrica, presenti comunque copertura mista, come nel caso di una parte coperta da tetto a falde ed un'altra porzione coperta da un lastrico solare o, solitamente, da una terrazza a livello. La terrazza a livello, secondo una definizione presa dalla giurisprudenza, è quella superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, allo stesso tempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente; per questo motivo è destinata non solo a coprire una parte del fabbricato, ma anche a dare possibilità di espansione e ulteriore comodità all'appartamento al quale è contigua e del quale costituisce una proiezione all'aperto (Cass. Civ. Sez. II n. 8394/1990). Per consolidata giurisprudenza, i criteri di ripartizione delle spese della terrazza a livello sono riconducibili a quelli del lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c., pertanto, 1/3 a carico del proprietario esclusivo della terrazza a livello e 2/3 a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti; anche in questa situazione, nel caso il proprietario della terrazza disponesse anche di immobili o loro porzioni coperte dalla terrazza, dovrà partecipare anche alle spese di cui alla quota dei 2/3.
Nella ripartizione di spese e millesimi delle coperture miste va poi soprattutto considerato un consolidato ed autorevole orientamento interpretativo che, aderente al tenore letterale della norma, specifica: “l'art. 1126 c.c., nel chiamare a partecipare alla spesa, per due terzi, tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, fa riferimento a quelli cui appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire e per le quali, conseguentemente, tale lastrico svolge funzione di copertura” (Cass. Civ. Sez. II n. 7472/2001); per gli stessi principi “sono esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni (Cass. Civ. Sez. VI n. 11484/2017). Nei casi più semplici, l'applicazione di tali dettami è molto semplice e consiste nell'individuare le unità immobiliari coperte dall'una o dall'altra struttura e nel procedere quindi alle relative e distinte ripartizioni millesimali.
Ma in moltissimi casi, alcune singole unità immobiliari risultano coperte e sottostanti ad entrambe le diverse coperture per distinte porzioni e dove, pertanto, una parte dell'unità immobiliare è compresa nella colonna d'aria sottostante alla copertura a falde e l'altra porzione, della stessa unità immobiliare, è compresa nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare o alla terrazza a livello. In tale situazione non è raro il caso in cui i proprietari di simili unità immobiliari siano chiamati a contribuire alle spese sia dell'una che dell'altra copertura e, per ognuna, in proporzione del valore totale del proprio immobile. Così facendo, come purtroppo spesso avviene in molti condominii, generando altrettanto spesso contenziosi giudiziali, tali proprietari parteciperebbero nella contribuzione delle spese come se le proprie unità immobiliari fossero interamente coperte sia dall'una che dall'altra copertura con conseguente maggiore valorizzazione non proporzionale rispetto al valore degli altri immobili; di conseguenza, l'addebito di spese a loro carico sarebbe nettamente superiore rispetto a quello degli altri condomini e non più conforme ai dettami degli artt. 1118 e 1123 c.c.. In detta situazione, l'unica soluzione possibile per evitare simili errate ripartizioni, non omogenee e non proporzionali, è quello di scomporre il valore delle unità immobiliari coperte da diversi corpi di tetto individuando i valori parziali degli ambienti coperti dall'una e dall'altra struttura. Il procedimento tecnico estimativo utilizzato per la formazione delle tabelle millesimali, infatti, ben si presta a tale operazione visto che il calcolo delle superfici virtuali avviene proprio calcolando i valori dei singoli ambienti dell'unità immobiliare; individuate quindi le superfici virtuali degli ambenti compresi nella colonna d'aria sottostante ad una copertura, tali valori saranno proporzionati a quelli delle altre unità immobiliari comprese nella stessa sottostante colonna d'aria e dove, gli immobili compresi interamente in tale proiezione, saranno considerati invece per il loro valore totale e quindi per la loro superficie virtuale totale di tutti gli annessi ambienti. Chiaramente, tale procedimento è frutto di una deduzione tecnico-pratica ma che è l'unica in grado di garantire il rispetto della norma e degli orientamenti dettati dalla Giustizia di legittimità.
Approfondimento
Come per gli altri argomenti finora trattati, non ci esimeremo dal trattare anche quelli aspetti ancora più particolari e, soprattutto, quelli dove tuttora si rilevano divergenze nelle stesse pronunce della Giustizia di legittimità e che creano molta confusione e grandissime difficoltà applicative concrete; soprattutto, si rileva in tali e numerose casistiche l'evidente necessità di nuovi vagli della Suprema Corte ed opportuni interventi normativi su questioni che purtroppo tardano ad essere affrontate.
Una di tali questioni, che ricorre con molta frequenza, riguarda proprio la ripartizione delle spese delle coperture miste. Per quanto sopra indicato si è visto come sia necessario individuare l'effettiva e separata utilità delle coperture in base all'ubicazione delle unità immobiliari dell'edificio. Una delle problematiche nasce nell'individuare i condomini cui spettano le spese di determinate coperture quando le unità immobiliari di alcuni non sono effettivamente coperte da tali strutture ma le stesse coperture insistono comunque su ampie parti comuni dell'edificio. In tale fattispecie alcune pronunce della Cassazione permetterebbero la risoluzione del caso visto che proprio in alcune recenti Sentenze si rileva un criterio secondo il quale i proprietari degli immobili dovrebbero contribuire alle spese delle sole coperture dalle quali è effettivamente coperta la propria unità immobiliare mentre sarebbero esclusi da quelle delle altre coperture anche nel caso in cui queste ultime coprissero parti comuni dell'edificio. Proprio in un edificio in condominio costituito da due corpi di fabbrica coperti da due distinti lastrici solari, infatti, la Cassazione ha escluso alcuni condomini dalla ripartizione delle spese di quello non soprastante alle loro unità immobiliari nonostante lo stesso lastrico solare coprisse ampie aree condominiali tra cui, addirittura: una galleria pedonale, un portico pedonale, la portineria, l'atrio, i piani interrati ed il corsello dei box (Cass. Civ. Sez. VI n 11484/2017). Certamente, aderendo a tale criterio si potrebbero quindi risolvere molti dei casi simili a quello appena descritto, tuttavia, è indiscutibile la necessità di relative precisazioni normative visto che l'adozione esclusiva di tale soluzione potrebbe portare, in molti altri casi, a ripartizioni non omogenee e fortemente penalizzanti per alcuni condomini; se una di tali coperture, dotata di superficie molto ampia e quindi fonte di spese di notevole entità per la sua manutenzione, coprisse poche unità immobiliari di proprietà esclusiva e di modesta consistenza o valore mentre coprisse ampie aree comuni, come spesso avviene nel caso di coperture di piani interrati esterni al sedime dell'edificio poste a coperture di pochi box e di ampie aree di manovra condominiali, i suddetti proprietari dovrebbero sostenere le relative spese in modo esclusivo nonostante la funzione assolta dal solaio di copertura a favore di ampie aree poste a servizio anche degli altri proprietari. In tal caso, soprattutto nei nuovi edifici, si ricorre spesso a ripartizioni con criteri particolari considerando le differenti proporzioni coperte e suddividendo i millesimi totali della copertura in proporzione delle superfici coperte di proprietà esclusiva e di quelle di proprietà comune. Esemplificando, innanzi tutto andrebbe attuata la ripartizione tra quota spettante al proprietario dell'area esterna soprastante l'autorimessa e quella spettante ai proprietari sottostanti che, se fosse equiparabile a quella del lastrico solare o alla terrazza a livello, sarebbe per rispettive quote di 1/3 e 2/3. Se la copertura in questione coprisse poi per il 30% i box di proprietà esclusiva e per il 70% l'area di manovra comune, tale quota millesimale dei 2/3 andrebbe poi ripartita per il 30% tra i soli proprietari dei box in proporzione dei rispettivi valori e per il 70% tra tutti i condomini comproprietari delle parti comuni in base al valore delle rispettive unità immobiliari. Chiaramente, questo è un metodo di ampia diffusione e largo utilizzo che, per evitare successivi errori nella gestione condominiale e cause di contenzioso, viene tradotto in una specifica tabella millesimale per le spese di tali coperture; tuttavia, potrebbe essere chiaramente considerato un criterio convenzionale che, nel caso di un nuovo edificio, troverebbe facile accoglimento con l'approvazione unanime negli atti di vendita dei vari immobili mentre, nel caso di un edificio esistente, proprio la necessità dell'unanimità dei consensi, porterebbe spesso ad ovvie difficoltà di approvazione in sede assembleare dove, a prescindere dalla condivisione del criterio, sarebbe comunque rara la contestuale presenza di tutti i condomini.
Se quanto appena descritto potrebbe essere ricondotto ad una casistica limitata, sebbene ai giorni nostri ed in base alle caratteristiche moderne degli edifici neppure tanto limitata, regna invece molta confusione nella ripartizione delle spese delle coperture dei piani interrati per quanto attiene all'indicazione delle quote spettanti ai proprietari delle aree soprastanti e quelle da porre a carico dei proprietari degli immobili protetti da tali strutture. Il sempre più ampio utilizzo dell'automobile ha portato ad un'evoluzione delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche degli edifici nei quali, alla luce anche delle leggi urbanistiche che proprio a fronte di tale diffusione hanno imposto l'obbligo di realizzare appositi spazi per il parcheggio e per il ricovero delle autovetture contestualmente alla costruzione dei nuovi edifici, le autorimesse dispongono di sempre più ampie superfici che si estendono, ai piani interrati, oltre il sedime della costruzione soprastante. Moltissimi condominii, quindi, possiedono coperture di piani interrati che si estendono oltre il perimetro del fabbricato soprastante e le cui coperture, oltre a proteggere le porzioni sottostanti, sono spesse adibite ad aree a giardino privato o condominiale o ad aree carrabili o di parcheggio, ecc.. Nella ripartizione delle spese di tali coperture si è generata spesso confusione sui criteri da adottare. Quello che sembrava un caso facilmente equiparabile a quello del lastrico solare o alla terrazza a livello con applicazione dello stesso regime giuridico nella ripartizione delle spese, e quindi 1/3 a carico del proprietario soprastante e 2/3 a carico dei proprietari ai quali il solaio serve da copertura, è diventata un'ulteriore tormentata questione giudiziaria ricca di particolari conflittualità. Nelle sentenze stessa della Cassazione si rilevano i più disparati criteri: secondo una Sentenza neanche molto datata “la spesa per la manutenzione e ricostruzione del solaio di copertura di un piano interrato, costituendone parte integrante, competerebbe esclusivamente al suo proprietario anche se l'aria soprastante, appartenente ad altro soggetto, riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità” (Cass. Civ. Sez. II n. 1477/1999). Secondo un'altra pronuncia, invece, la ripartizione della spesa sarebbe equiparabile a quella disposta dall'art. 1126 c.c., prevista per i lastrici solari e per equiparazione alle terrazze a livello, che ne dispone l'addebito per 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico e per 2/3 a carico dei proprietari coperti da tale struttura (Cass. Civ. Sez. II n. 11283/1998). Ma l'orientamento che sembra dominare, almeno nelle più recenti Sentenze, è quello che ricorre all'art. 1125 c.c. anche per la manutenzione dei solai di copertura dei piani interrati: “Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. 2^, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (da Sent. Cass. Civ. Sez. II n. 2243/2012).
Da quanto sopra riportato è innegabile che dovendosi assumere un criterio di ripartizione legale per la manutenzione delle coperture dei piani interrati, si possa essere colti da un certo senso di smarrimento; risulta evidente che la questione necessità di una puntuale definizione e a tale proposito sarebbe proprio il caso di fare alcune opportune e ragionevoli considerazioni anche per quelle che potrebbe essere formulate da un punto di vista prettamente tecnico ma nella fattispecie fondamentale. Innanzi tutto, esaminando attentamente molte delle Sentenze che ricorrono all'art. 1125 c.c., va segnalato che spesso, i casi specifici, riguardano la manutenzione delle pavimentazioni soprastanti ai solai e che in molti casi sono aree carrabili e soggette ad una particolare usura causata dal transito veicolare. Il ricorso a tale norma sembrerebbe quantomeno condizionata dalla specifica distinzione che attua l'art. 1125 c.c., disciplinando le ripartizioni delle spese dei solai interpiano, attribuendo interamente l'onere della pavimentazione al proprietario dell'unità soprastante il solaio e quella per l'intonaco sull'intradosso al proprietario dell'unità sottostante. Tuttavia, l'estensione del campo di applicazione di tale norma anche alla manutenzione di solai di copertura sembrerebbe contraddire quel principio dettato invece dall'art. 1126 c.c. secondo il quale la quota maggiore di spesa attribuita al proprietario del locale sottostante, quantificata nella misura dei 2/3 della spesa totale, corrisponda proprio alla principale funzione di copertura assolta dal solaio medesimo. Contraddire questo principio, peraltro, non potrebbe essere condiviso neppure da un punto di vista meramente tecnico: se il proprietario di una terrazza a livello o di un lastrico solare contribuisce ad una quota minore di spesa rispetto ai proprietari degli immobili sottostanti, vista appunto la principale funzione di copertura di tale pertinenza, e ciò nonostante l'esistenza stessa di terrazze e lastrici dipenda proprio dalla presenza di tali sottostanti strutture, nella maggior parte dei casi la presenza del giardino o dell'area esterna soprastante ad autorimesse non dipende dall'esistenza di strutture interrate sottostanti. Le volumetrie interrate, infatti, in conformità alle normative urbanistiche, sono solitamente edificate al di sotto del profilo originario del terreno, cosicché, giardini ed aree esterne carrabili antistanti esisterebbero a prescindere, potendo insistere appunto sul semplice terreno circostante il fabbricato ed indipendentemente dall'esistenza di strutture sottostanti; sarebbe quindi irragionevole porre a carico di tali proprietari un addebito di spesa maggiore rispetto a quello accollato ai proprietari di lastrici o terrazze. Nel caso che l'intervento non riguardasse poi una vera e propria opera manutentiva al solaio di copertura ma un semplice intervento di sostituzione della pavimentazione, la spesa potrebbe in ogni caso essere addebitata ai proprietari dell'area soprastante; sarebbe bastata una semplice modifica ed aggiunta all'art. 1126 c.c. in modo simile a quanto previsto per pavimentazioni ed intonacature dall'art. 1125. Nella pratica, infatti, la spesa per il restauro della pavimentazione è addebitata anche ai proprietari degli immobili sottostanti ma solo nel caso in cui la demolizione e ricostruzione delle pavimentazioni sia necessaria per interventi manutentivi alla copertura come nel caso di consolidamenti o interventi sui manti impermeabili protettivi.
D'altronde, ulteriore e maggiore preoccupazione negli operatori professionali del settore, è generata anche da quelle indicazioni consolidate che iniziano a vacillare anch'esse. Una delle questioni che in passato aveva causato non pochi dubbi, relativa proprio alle terrazze a livello e non tanto alle coperture dei piani interrati, riguardava il caso in cui la terrazza fosse posta a copertura di un solo piano o di una sola unità immobiliare. Spesso, ed in modo ritenuto errato dalla Giustizia di legittimità, la ripartizione delle spese avveniva con l'applicazione dell'art. 1125 c.c. ponendo le spese a carico dei proprietari di terrazza ed unità immobiliare sottostante per quote uguali; in tal modo si contraddiceva quel chiaro principio desunto dall'art. 1126 c.c. secondo il quale il solaio interposto tra terrazza e proprietà sottostante assolve principalmente alla funzione di copertura della parte inferiore ed al cui proprietario spettano le spese maggiori. La Cassazione era intervenuta sull'argomento puntualizzando: “La norma di cui all'art. 1125 c.c. fa riferimento alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non è applicabile per la riparazione o il rifacimento delle terrazze a livello, neanche quando a queste sia sottoposto un solo locale, perché, anche in questo caso non viene meno la funzione di copertura della terrazza” (Cass Civ. Sez. II n. 11029/2003). Come premesso, anche questo orientamento sembra vacillare visto che proprio alcune recenti sentenze della stessa Cassazione contraddicono tale interpretazione e ricorrono invece all'applicazione dell'art. 1125 c.c.: “… nella ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione della terrazza di proprietà e in uso esclusivo costituente il solaio dell'appartamento sottostante non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere all'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla le spese relative alla manutenzione in parti uguali ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti” (Cass. Civ. Sez. VI n. 24266/2018).
Se qualcuno nutriva ancora dei dubbi sull'effettiva necessità di chiari e puntuali interventi normativi in materia di ripartizione delle spese nei condominii, forse proprio questo approfondimento in materia di spese delle coperture ne avrà fornito una diversa consapevolezza. D'altronde, alla luce delle principali problematiche che abbiamo trattato, alcune relative modifiche sarebbero senz'altro facili da suggerire. Nel caso di edifici con diverse strutture di tetto, dove peraltro è spesso difficilissimo procedere ad una precisa suddivisione tra le porzioni delle singole unità immobiliari effettivamente coperte dall'una o dall'altra struttura, e dove a fronte di particolarissime ed elaborate frammentazioni sarebbe complicato estrapolarne gli effettivi valori parziali, ed anche al fine di non creare ripartizioni di spesa disomogenee e non fortemente penalizzanti per alcuni condomini, potrebbe essere messo in norma un criterio al quale solitamente si ricorreva già in passato con specifiche disposizioni sui regolamenti condominiali. Spesso, si prevedeva di ripartire le spese di qualunque copertura dell'edificio, indipendentemente dall'ubicazione delle unità immobiliari, sia che fossero sottostanti all'uno o all'altro corpo di tetto, tra tutte le unità immobiliari medesime, salvi gli addebiti di spesa esclusivi per le relative quote di 1/3 spettanti ai proprietari degli eventuali lastrici solari o terrazze a livello. Così facendo, ai condomini sarebbe infatti garantita una ripartizione delle spese proporzionale al valore totale delle rispettive unità immobiliari e proporzionale rispetto ai valori delle altre unità ed alle spese addebitate agli altri proprietari; tale criterio inoltre garantirebbe una corretta ed equa ripartizione delle spese nel caso in cui alcune coperture coprissero un numero limitato di proprietà individuali ma coprissero, contestualmente, parti comuni dell'edificio ed evitando improbabili e difficili specifiche frammentazioni.
Per le coperture dei piani interrati, invece, stabilite finalmente con chiarezza le quote di ripartizione tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti, e trattandosi di coperture generalmente poste a protezione di un solo piano, le ripartizioni potrebbero essere disciplinate in base alle estensioni delle superfici effettivamente coperte e suddividendo le spese in proporzione delle superfici coperte di proprietà esclusiva e delle superfici coperte delle parti comuni, come nell'esemplificazione che abbiamo visto in precedenza. Chiaramente, tale criterio non sarebbe attuabile per le altre coperture ai piani superiori visto il numero maggiore di piani coperti che porterebbero a complicate elaborazioni ed articolatissime suddivisioni.
Indipendentemente dalla condivisione delle soluzioni suggerite e dalle considerazioni appena esposte, non si può che concludere l'argomento auspicando, in ogni modo, che tali questioni trovino finalmente risoluzione attraverso univoche linee interpretative e di facile applicazione.

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