Il sottotetto non è sempre una parte comune

Tra le problematiche più ricorrenti in condominio v'è quella di individuare esattamente quali sono i beni ricadenti nella “proprietà comune” dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.
L'articolo che viene in riferimento, a tal fine, è il 1117 codice civile la cui portata – di rilievo esemplificativo - è stata ampliata con l'intervento della riforma operata dalla legge 220 del 2012. Il «sottotetto» - che può essere definito come il locale situato tra il solaio e il tetto di un edificio - è un “bene” inserito appena con la novella in questione.
Ora, la Suprema Corte di Cassazione – con Sentenza 7483 del 2019, pubblicata in data 15.03.2019 (Giudice Relatore dott. Antonio Scarpa) - ha appena esaminato una fattispecie riguardane la valutazione sulla relativa natura privata o condominiale.
Sebbene il caso trattato traesse spunto da un procedimento instaurato ante-riforma (cioè prima dell'entrata in vigore della riforma), i giudici di legittimità, per dirimere la querelle hanno dato luogo all'applicazione dei principio generali. Invero, <<Secondo, tuttavia, la consolidata interpretazione di questa Corte, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, agli effetti dell'articolo 117 codice civile (in tal senso, peraltro, testualmente, integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strtturali e funzionali, all'uso comune (Cass. Sez. 6-2, 14/02/2018, n. 3627; Cass., Sez. 6 – 2, 10/03/2017, n. 6314; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23902; Cass. Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143; Cass. Sez. 2, 20/06/2002, n. 8968; Cass. Sez. 2, 20/07(199, n. 7764)>>.
Il Decidente è però andato anche oltre la mera evocazione dei principi di cui sopra, marginalizzando i criteri attraverso cui è possibile distinguere il caso in cui il <<sottotetto>> può ritenersi proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, dal caso in cui, invece, può ritenersi pertinenza privata.
Al fine – così viene precisato in seno al provvedimento in commento – conta, in assenza di titolo contrario, la strutturazione (id est, la funzionalizzazione) dei luoghi. Se il <<sottotetto>>, ad esempio, risulta accessibile solo dall'interno dell'appartamento a cui esso è preordinato, e consta di un volume tale da non potersi equiparare ad un vano, ovvero assolva la funzione di camera d'aria per meglio isolare l'ambiente sottostante, dal caldo o dall'umidità, si può legittimamente desumere che esso si di natura privata e non “comune”:
Viceversa, la proprietà esclusiva del <<sottotetto>> potrebbe essere esclusa in tutti quei casi in cui i condòmini hanno libera facoltà di accedervi, oppure nell'ipotesi in cui all'interno di esso vi risultino collocati impianti condominiali, fungendo anche come “vani tecnici”.
In altri termini, la proprietà del <<sottotetto>> si determina, innanzitutto, dal titolo e, in assenza dello stesso, facendo ricorso al requisito della funzionalità.