Condominio

Le ripartizioni contrarie alla legge rendono nulle le deliberazioni e i rendiconti

di Francesco Schena

Il tema della suddivisione delle spese in condominio è strettamente connesso al rendiconto che trae dallo stato di ripartizione gli elementi per poterne determinare la situazione patrimoniale in ordine alle posizioni di debito e di credito tra l'ente di gestione e i suoi consociati.
In passato, la giurisprudenza aveva solcato un distinguo tra le deliberazioni che modificavano a maggioranza un criterio fissato dalla legge e quelle che approvavano, invece, la ripartizione in concreto di una spesa in deroga alle previsioni del codice o del regolamento contrattuale, come poteva accadere proprio con lo stato di ripartizione inserito nel fascicolo di rendicontazione. Le prime venivano ritenute nulle per esorbitazione dei poteri da parte dell'assemblea ma, al contrario, le seconde erano ritenute annullabili.
Ora, guardando alle dinamiche che muovono alla base delle attività gestionali del condominio, appare evidente quale possa essere la portata dell'incidenza di una delibera nulla rispetto a quella annullabile. E questo a maggior ragione se si affronta la questione del recupero delle morosità e si pensi alla possibilità di poter sollevare la nullità della deliberazione anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo promosso dall'amministratore.
Ma, da oggi, l'assemblea dei condomini dovrà fare molta attenzione anche al merito del fascicolo di rendicontazione e verificare che non vi siano state ripartizioni di spesa in spregio alle disposizioni del codice civile o del regolamento contrattuale.
Infatti, la Corte di Cassazione, con le ordinanze nn. 33039/2018 e 470/2019, ha stabilito che la deliberazione condominiale che, a maggioranza, approva in concreto il riparto di una spesa in deroga alle norme di riferimento è da ritenersi nulla per impossibilità dell'oggetto dovuta all'esorbitazione dai poteri da parte dell'organo collegiale, occorrendo un accordo unanime quale espressione della volontà negoziale dei partecipanti al condominio.
È appena il caso di ricorda come numerose tipologie di spesa siano spesso ripartite in parti uguali quasi per prassi ormai consolidate come possono essere quelle relative all'antenna TV centralizzata o ai citofoni. Da oggi, all'opposto, sarà necessario assicurarsi una maggiore severità nel rispetto puntuale dei criteri fissati dagli articoli 1123 e seguenti del codice civile che potranno essere derogati soltanto attraverso il regolamento contrattuale o altro accordo negoziale e giammai attraverso gli elaborati del rendiconto.
L'occasione è propizia per ricordare come, sebbene lo stato di ripartizione delle spese - sia a preventivo che a consuntivo - non sia chiaramente menzionato dal nuovo art. 1130-bis come parte strutturale del rendiconto, la sua presenza sia comunque doverosa per consentire all'assemblea quell'approvazione richiamata prima dall'articolo 1135 cod. civ. e dopo dall'art. 63 d.a.c.c.

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