Come gestire le principali controversie tra condòmini

I condòmini hanno nuovi diritti sui beni e servizi dell'edificio in cui abitano sulla base delle disposizioni introdotte dalla riforma del condominio.
L'art. 1117 quater c.c. prescrive in capo al singolo la legittimazione di agire nell'interesse del condominio contro le attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni.
L'amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. La legittimazione processuale del singolo condomino è sostitutiva di quella dell'amministratore. La titolarità della tutela del bene che è oggetto del comportamento illegittimo è (anche) in capo al condomino.
Se il condomino sceglie la strada giudiziaria, prima di potervi accedere, deve esperire il previo tentativo di conciliazione in mediazione, chiamando nel procedimento sia l'autore dell'illecito sia il condominio. Se quest'ultimo non fosse presente, si avrebbe un vizio della procedura, non essendo presente il soggetto leso.
Un'altra norma che viene in considerazione in termini di diritto sostanziale del singolo abitante dello stabile è l'art. 1122 c.c., che stravolge la precedente disposizione, come è desumibile già dal titolo. Mentre la precedente rubrica era “Opere su parti dell'edificio di proprietà comune”, l'attuale è “Opere su parti di proprietà o uso individuale”.
Il condomino può operare tutte le modifiche nel proprio alloggio che non recano danno alle parti comuni. Deve ricorrere il danno concreto per scatenare una reazione nei confronti del singolo che ha intrapreso certi interventi nel suo immobile. Le parti comuni sono salvaguardate dalla Riforma solo se, materialmente, vengono a essere danneggiate dall'intervento del singolo. L'edificio è tutelato invece in via preventiva se le opere del condomino creino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.
Poiché l'art. 1122 c.c. si esprime in termini di pregiudizio, gli interventi del singolo possono essere fermati, eventualmente ancor prima del loro inizio, se si riscontra la pericolosità sotto uno di questi tre profili. Se non si riesce in sede stragiudiziale, occorre procedere in mediazione prima di agire in sede di giudizio ordinario.
Per quanto riguarda la sicurezza e la stabilità dell'edificio, il condomino deve effettuare una previa valutazione dell'impatto che le opere che vuole intraprendere possono avere sulla struttura del palazzo.
L'art. 1122 c.c. non è l'unica norma che attribuisce diritti al singolo abitante dello stabile. L'art. 1118 c.c. prevede che <<Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma>>.
La normativa nazionale energetica -e del conseguente riscaldamento- si può accavallare con quella regionale. Occorre pertanto verificare la legislazione regionale di dove è ubicato il condominio, se non sancisce particolari divieti ad operare il distacco. Così è ad esempio per la Regione Piemonte, dove la L.R. Piemonte 28 maggio 2007, n. 13: la gestione autonoma del riscaldamento può essere operata con il distacco dall'impianto centralizzato per gli edifici con più di quattro unità abitative, solo se vi è una causa tecnica o di forza maggiore accertata in apposita perizia di un professionista a ciò abilitato. Il divieto sussiste per gli immobili con scopi abitativi e non per usi diversi, quali ad esempio quello commerciale.
Un a volta operato, il distacco non libera il condomino dalla partecipazione a alcune spese relative all'impianto centralizzato, quali la manutenzione straordinaria, la conservazione e la sua messa a norma. Sono spese obbligatorie: ove non affrontate l'amministratore può agire con il procedimento di ingiunzione
Il singolo può, alle condizioni prescritte dal nuovo art. 1122bis c.c., installare propri impianti -non centralizzati- di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili. Ove per l'installazione di questi impianti si rendano opportune modificazioni delle parti comuni, l'assemblea può decidere di imporre apposite cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio o richiedere il rilascio di idonea garanzia per i danni che dovessero derivare alle parti comuni dall'esecuzione dell'intervento. Ove il singolo non vi ottemperi, si ricade nella controversia con previa mediazione obbligatoria. Ai fini dell'installazione degli impianti di produzione di forni di energia rinnovabile, essa provvede a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Tutte queste precauzioni, ove non ottemperate dal singolo, possono comportare eventuali contenziosi tra il condomino che procede ai lavori e l'edificio, sempre con previa mediazione.
Un eventuale conflitto tra i singoli condomini si può avere in ragione del disposto del penultimo comma dell'art. 1122bis c.c., sopra riportato, sulla cui base <<L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere>>. Se l'abitante che vuole procedere ai lavori dimostra la necessità di avere accesso alla proprietà di un altro condomino, questi dovrebbe permetterne l'accesso onde procedere alla progettazione e all'esecuzione dei lavori. Se questi lo dovesse negare, nasce il contenzioso tra i singoli condomini, contenzioso che vede in prima battuta il tentativo di conciliazione in sede di mediazione.
L'art. 155 bis disp. att. c.c. così recita: <<L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice>>. Se il singolo non si attiene a questi dettati assembleari, l'amministratore, appositamente autorizzato dal condominio, può instaurare una vertenza contro il condomino affinché vi ottemperi. Anche qui la controversia deve essere oggetto di previo tentativo di conciliazione con la procedura mediatizia.
Come sopra osservato, a seconda dell'azione che si intende promuovere, si ha o non si ha la parentesi della mediazione: l'azione di revoca dell'amministratore ex art. 64 disp. att. c.c. si svolge in camera di consiglio, con esclusione della procedura alternativa (art. 5, comma 4, D. Lgs. 28.2010, anche se le ultime decisioni paiano ammetterla). Non così se si agisce sulla base del rapporto di mandato condominio – amministratore, dove la via giudiziaria è quella ordinaria, previo avvio della mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, D. Lgs. 28.2010.
Un'eventuale ulteriore controversia tra condomini può nascere in relazione alla nuova previsione di cui all'art. 1138 c.c., sulla cui base le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il condomino ha il diritto di tenere nel proprio alloggio, seppur in condominio, il suo animale domestico. Il nuovo ultimo comma dell'art. 1138 c.c. sancisce che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. L'eventuale contestazione da parte degli altri abitanti dell'edificio non ha valore di essere, dovendo rispettare il nuovo disposto normativo in tema di regolamento dello stabile. Se nasce un conflitto su questo tema, occorre procedere in mediazione onde trovare una soluzione bonaria.