I compiti dell’assemblea in tema di spese

L'assemblea, quale organi deliberativo del condominio con poteri decisionali, approva il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra condomini, nonché il rendiconto annuale dell'amministratore e l'eventuale impiego del residuo attivo della gestione.
Così dispone l'art. 1135 c.c., in tema di “Attribuzioni dell'assemblea dei condomini”:
«Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».
L'assemblea che approva un intervento di manutenzione straordinaria deve riportare le maggioranze prescritte dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. e, per quanto concerne la distribuzione della spesa, deve fare riferimento alle tabelle millesimali, ove esistenti.
E' altresì potere dell'assemblea decidere di istituire un fondo - cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.
«Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica nè l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, nè il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma - perchè compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio - l'istituzione di un fondo - cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto - depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione - in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale (nella specie canone dell'appartamento dell'ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione». (Cass., 28/08/1997, n. 8167)
È opportuno che al verbale sia allegato il bilancio relativo al preventivo od al consuntivo delle spese.
Per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; nè si richiede, inoltre, che tali voci siano trascritte integralmente nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, essendo invece sufficiente la mera allegazione del bilancio al verbale assembleare.
Non solo. Occorre che i relativi allegati rechino la sottoscrizione del presidente e del segretario della riunione nonché dell'amministratore di condominio onde attestarne la paternità
La deliberazione con cui il condominio approva il preventivo od il consuntivo (cfr. Formule 1.21 e 1.22) diventa pienamente efficace e si cristallizza una volta trascorso il termine per la sua impugnazione, termine che decorre dalla riunione per il condomino presente e dissenziente; dalla sua trasmissione per il condomino assente alla relativa riunione condominiale.
L'impugnazione della deliberazione da parte del condomino vede come soggetto passivo dell'azione l'amministratore.
Dal lato attivo l'azione può essere promossa dal singolo condomino ma anche dal nuovo amministratore in carica nell'interesse di tutto il condominio.
La deliberazione di approvazione delle spese, come sopra detto, non può mancare: da questa nasce l'obbligo dei singoli condomini di partecipare alle spese di gestione dei beni comuni.
Essa può essere assunta anche in modo analitico o sintetico, non essendo necessario che dal relativO verbale risultino tutte le operazioni eventualmente effettuate o che l'assemblea abbia considerato in modo preciso e puntuale tutte le varie voci di spesa ponendole singolarmente come argomento di discussione.
È chiaro che presupposto necessario del pagamento da parte del singolo è che vi sia effettivamente la necessità dell'utilizzo o dell'attività di manutenzione del bene, da cui deriva la distribuzione della spesa.