Condominio

Lavori per la «banda larga» in condominio, scorciatoie pericolose nella nuova norma

di Cesare Rosselli

Il 7 febbraio scorso è stata approvata in via definitiva la legge di conversione del D 135/2018. Tra le varie modifiche apportate al decreto, vi è anche l'introduzione di una nuova norma in materia di rete di telecomunicazioni, l'art.8 bis, che – tra l'altro – interviene anche nella materia condominiale. Infatti, prevede che l'art. 8 del Dlgs. n.33/2016 (il decreto legislativo che recepisce la direttiva 2014/61/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 15 maggio 2014, recante misure volte a ridurre i costi dell'installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità) sia integrato da un comma 4 bis in forza del quale “I lavori necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all'edificio predisposte per le reti di comunicazione elettronica a banda ultralarga, volte a portare la rete sino alla sede dell'abbonato, sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente di cui all'articolo 1135 del codice civile. Tale disposizione non si applica agli immobili tutelati ai sensi della parte seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”,
La norma, evidentemente finalizzata a favorire la diffusione delle reti in banda ultra larga, appare di non semplice comprensione dal momento che si inserisce in un contesto legislativo che già prevedeva il “diritto” degli operatori di rete di “far terminare la propria rete nella sede dell'abbonato” (art. 8 comma 4 del Dlgs. n.33/2016) come pure il fatto che “L'operatore di comunicazione durante la fase di sviluppo della rete in fibra ottica può, in ogni caso, accedere a tutte le parti comuni degli edifici al fine di installare, collegare e manutenere gli elementi di rete, cavi, fili, riparti, linee o simili apparati privi di emissioni elettromagnetiche a radiofrequenza” (art. 91 comma 4 bis del Dlgs. n.259/2003, Codice delle telecomunicazioni). Sempre il Codice citato prevede altresì che “Il proprietario od il condominio non può opporsi all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, nell'immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini” (art.91 comma 2). Da ricordare inoltre che l'art. 2 comma 15 del D.L. n.112/2008 già prevedeva che “Gli articoli 90 e 91 del decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259 si applicano anche alle opere occorrenti per la realizzazione degli impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica su immobili di proprietà privata, senza la necessità di alcuna preventiva richiesta di utenza.”
In sostanza, quindi, sia nel caso di installazione di cablaggio, e relativi apparati, non diretto a soddisfare una specifica richiesta di utenza sia nel caso di richiesta di un abbonato, gli operatori avevano già la possibilità di intervenire sulle parti comuni condominiali.
Non solo, ma la nuova norma appare infelice anche sotto il profilo condominiale. Infatti, pare attribuire all'amministratore la facoltà – e non certo l'obbligo visto il richiamo all'art.1135 c.c. – di decidere autonomamente i lavori qualificandoli come “manutenzione straordinaria urgente” in contrasto con la riforma del condominio che considera le opere di cablaggio delle parti comuni “fino alle diramazione delle singole utenze” delle innovazioni sia pure deliberabili con maggioranze ridotte (art. 1120 comma 2 n.3). Inoltre, sull'applicazione del 2° comma dell'art 1135 vi sono vari dubbi: la norma è derogabile dai regolamenti condominiali che possono sottrarre all'amministratore la facoltà in questione e dottrina e giurisprudenza non sono concordi né sulla questione se l'operato dell'amministratore debba essere oggetto di ratifica assembleare o di mera comunicazione all'assemblea né sulla questione se ed eventualmente a quali condizioni le ipotetiche spese disposte dall'amministratore siano obbligazioni riferibili ai condomini o sussista solo un diritto di rimborso da parte di questo.
In questa evidente confusione, possono però esser fissati alcuni punti fermi; la nuova norma trova applicazione:
1) quando sia coinvolto un edificio in condominio;
2) quando nell'edificio condominiale vi sia un abbonato;
3) quando il regolamento non deroghi all'art 1135;
4) se l'amministratore ritenga di esercitare tale facoltà;
5) se l'operatore si faccia carico delle spese relative al suo intervento;
6) se l'assemblea ratifichi o quanto meno (seguendo altra interpretazione) sia portata a conoscenza dell'attività dell'amministratore.
Resta altresì fermo il disposto del comma 4 bis art. 91 Codice comunicazioni secondo il quale “L'operatore di comunicazione ha l'obbligo, d'intesa con le proprietà condominiali, di ripristinare a proprie spese le parti comuni degli immobili oggetto di intervento nello stato precedente i lavori e si accolla gli oneri per la riparazione di eventuali danni arrecati”, nonché l'obbligo a carico degli operatori di procedere alle opere a proprie esclusive spese, atteso che il Codice si limita ad imporre ai proprietari una pati e non un facere, una limitazione della proprietà e non altro (art.91 cit.) . Le norme del Codice, infatti, ex art 12 comma 1 Dlgs. n.33/2016 prevalgono su quelle di quest'ultimo decreto.
E' ben evidente allora che in questo incerto e contraddittorio quadro normativo è decisamente sconsigliabile all'amministratore di avvalersi di questa nuova norma concedendo autorizzazioni che potrebbero metterlo in seria difficoltà nei confronti dei condomini. Trattandosi peraltro di una facoltà e non di un obbligo è opportuno che l'amministratore sottoponga preventivamente la questione all'assemblea in modo da ottenere una delibera che gli consenta di superare ogni eventuale difficoltà.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©