Condominio

Condominio minimo, le spese davvero urgenti vanno rimborsate

di Paolo Accoti

Ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio e per i servizi resi nell'interesse comune.
Ciò avviene, generalmente, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa disciplina codicistica o differente convenzione assunta all'unanimità dei partecipanti (art. 1123 Cc).
Qualora il singolo condomino assuma a sue spese la gestione delle parti comuni, senza autorizzazione dell'amministratore ovvero dell'assemblea, lo stesso non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 Cc).
A tal proposito, si considera urgente la spese motivata dalla necessità di manutenzione quando questa non possa più essere procrastina senza danno o pericolo e fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condòmini possano utilmente provvedere.
Spetterà al condomino che richiede il rimborso delle somme anticipate dimostrare che le spese effettuate per la salvaguardia delle parti comuni dell'edificio fossero essenziali e improrogabili, siccome atte ad evitare imminenti danneggiamenti o rischi.
Viceversa, nulla sarà dovuto al comproprietario anticipante qualora questi agisca per mera trascuratezza degli altri comproprietari, in considerazione del fatto che al condominio minimo - vale a dire quello composto da due soli partecipanti - non risulta applicabile il disposto dell'art. 1110 Cc dettato invece per la comunione («Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso»).
Tanto perché nel condominio minimo l'assemblea risulta validamente costituita qualora siano presenti i due condòmini che ne fanno parte e che, all'unanimità, decidono in merito; fermo restando che, qualora non si raggiunga la maggioranza, ognuno di essi potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria affinché provveda, ai sensi dell'art. 1105 Cc, norma anch'essa dettata in materia di comunione ritenuta, tuttavia, applicabile in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 Cc.
Questi i principi ribaditi dalla Corte di Cassazione, VI Sezione civile, nell'ordinanza n. 620, pubblicata in data 14 gennaio 2019, Presidente dott. P. D'Ascola, Relatore Antonio Scarpa.
La vicenda giudiziaria si origina dalla domanda di rimborso avanzata da alcuni condòmini nei confronti dei comproprietari di un cortile e di un viale di accesso comune agli appartamenti degli stessi, per alcuni lavori di manutenzione straordinaria dai medesimi commissionati e pagati, anche per conto degli altri comproprietari.
Sia il Tribunale di Nola, che la Corte d'Appello di Napoli, successivamente adita in sede di gravame, rigettavano la domanda in considerazione del fatto che, una volta qualificata la stessa come proposta ai sensi dell'art. 1134 Cc, ritenevano che gli attori non avessero provato l'urgenza delle anzidette opere di manutenzione.
Sul ricorso per la cassazione della sentenza proposto dagli originari attori per violazione, tra l'altro, degli artt. 1110 e 1134 Cc, attesa l'urgenza dei lavori realizzati, la Suprema Corte ribadisce la correttezza della decisione assunta dalla Corte di merito.
La stessa premette come «l'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio trova, infatti, la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio».
Ciò posto, ribadisce come «anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (testo previgente alla modifica operata con la legge n. 220/2012). Ai fini dell'applicabilità dell'art 1134 c.c., va dunque considerata 'urgente' non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. Spetta al singolo condomino, che agisca per il rimborso, dare dimostrazione che le spese anticipate fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, e dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. Sez. 6 -2, 08/06/2017, n. 14326)».
Tuttavia, conclude, «nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Ciò vale anche per i condomìni composti da due soli partecipanti, la cui assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decide validamente. Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c. (Cass. Sez. 2, 16/04/2018, n. 9280; Cass. Sez. 2, 12/10/2011, n. 21015; Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046)».
In definitiva, quindi, il ricorso deve essere rigettato ed i ricorrenti condannati a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione.

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