Lucernario comune? Va prima verificata la funzione prevalente

Con il termine lucernaio, o lucernario, s'intende l'apertura a vetrata realizzata nel tetto al fine di fornire luce e aria alle soffitte, alle scale e, in generale, a tutti quei locali sprovvisti di finestre.
Ciò posto, per determinare la proprietà comune o meno dello stesso, occorre superare la presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 Cc e, a tale scopo, è necessario esaminare l'atto costitutivo del condominio, vale a dire il primo atto di alienazione posto in essere dall'originario proprietario.
La condominialità del lucernaio, pertanto, non può essere confermata dalla circostanza per la quale lo stesso partecipa a configurare la struttura architettonica dell'edificio condominiale.
Tanto è vero che, premesso come la nozione di decoro architettonico afferisce alle linee sostanziali del fabbricato, vale a dire al suo peculiare aspetto, in altri termini, a tutto quanto visibile dall'esterno - al quale concorrono sia le parti comuni che quelle private -, contrariamente ai muri perimetrali dell'edificio, espressamente richiamati dall'art. 1137 Cc, i balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci e gli stessi lucernari, pur essendo inseriti nella facciata, non rientrano, tuttavia, tra i beni indispensabili o, comunque, destinati all'uso comune costituendo, piuttosto, parti essenziali degli appartamenti che via hanno accesso ed ai quali forniscono luce ed aria, conseguentemente, per essi non risulta operativa la presunzione di condominialità.
Dette parti, tra cui proprio il lucernaio, non indispensabili o, comunque, secondarie rispetto alla struttura sostanziale dell'edificio, infatti, solo in ipotesi di particolare conformazione del fabbricato e allorquando assolvono ad una funzione prevalentemente estetica possono essere considerati di proprietà comune tra tutti i condòmini.
Conseguentemente, la condominialità del lucernaio di pertinenza dell'appartamento insistente nello stabile condominiale deve essere verificata in relazione alla sua effettiva e prevalente funzione protettiva o ornamentale, ed alla sua efficacia decorativa in relazione all'intero edificio.
Questi i principi di diritto desumibili dall'ordinanza n. 1422, della Corte di Cassazione, pubblicata in data 18 Gennaio 2019, Relatore Antonio Scarpa.
Il Giudice di legittimità viene investito della questione a seguito del ricorso proposto dal condominio avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma che, nel confermare la decisione del Tribunale capitolino, in accoglimento della domanda di risarcimento danni avanzata da un condomino, condanna l'intera compagine condominiale alla realizzazione delle opere necessarie alla eliminazione delle infiltrazioni d'acqua subite nell'appartamento dello stesso, oltre al ristoro dei danni subiti.
Per pervenire all'anzidetta decisione la Corte territoriale ha affermato la natura condominiale, ex art. 1117 Cc, del <<lucernaio in vetrocemento a sviluppo verticale e sezione circolare>>, oggetto di infiltrazioni, sulla scorta del fatto che esso <<contribuisce a fornire la struttura architettonica dell'edificio condominiale e, in ragione di tale funzione, rientra tra le parti comuni.>>.
Ebbene la Corte di Cassazione afferma come l'errore di diritto in cui è incorsa la Corte di merito risiede proprio in tale ultima affermazione.
La stessa premette che <<allo scopo di accertare la condominialità, o meno, del lucernaio esterno all'appartamento di proprietà (omissis), non assume alcun rilievo decisivo il titolo di acquisto di tale unità immobiliare, invocato dal ricorrente Condominio, in quanto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento al solo atto costitutivo del condominio e, quindi, soltanto al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto (cfr. Cass. Sez. 2, 09/08/2018, n. 20693; Cass. Sez. 2, n. 6769/2018; Cass. Sez. 6 - 2, n. 7394/2017; Cass. Sez, 2, 27/05/2011, n, 11812).>>, pertanto, è <<del tutto insufficiente ad affermare la natura condominiale del lucernaio annesso all'appartamento di proprietà esclusiva (omissis) il dato che esso “contribuisce a formare la struttura architettonica dell'edificio condominiale”>>, per come riferito dalla Corte d'Appello.
Ed invero, posto che <<il decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Sul decoro architettonico dell'edificio incidono, perciò, tutte le parti esterne, sia comuni sia di proprietà individuale, in quanto le une e le altre concorrono all'insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata ed uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato (si veda, ad es., Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).>>, nondimeno, <<a differenza del muri perimetrali dell'edificio, che l'art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, quale risulta essere ii manufatto oggetto di lite), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell'appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.>>.
Tale presunzione, infatti, può ritenersi operante solo in ipotesi <<determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato>>, allorquando, <<i balconi, le finestre, gli sporti chiusi, gli stessi lucernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non ad una funzione accessoria al decoro della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva, cui assicurano luce ed aria, quanto ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l'intero edificio>>.
La sentenza, pertanto, deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma che dovrà attenersi al principio per cui, la natura di bene comune - ai sensi dell'art. 1137 Cc - di un <<lucernaio pertinenza ed ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale, va accertata in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio>>.