Ponteggi, danni ai negozi e risarcimenti

Il proprietario di un box magazzino con prospiciente viale di accesso agisce in sede contenziosa davanti al Giudice di Pace per i danni subiti a causa dell'esistenza di ponteggi, posizionati per permettere gli interventi di rifacimento delle facciate dell'edificio in condominio.
Detti ponteggi sono costituiti da strutture metalliche che occupano il vialetto esterno di pertinenza esclusiva nonché impediscono l'accesso al box magazzino per la durata approssimativa di circa nove mesi.
Il proprietario condomino cita quindi in giudizio il condominio; questi di conseguenza rivolge domanda di garanzia e manleva nei confronti dell'impresa appaltatrice dei lavori, allargando il contraddittorio a quest'ultima.
Il Giudice di Pace, ritenendo non adeguatamente dimostrata la domanda, la rigetta condannando il proprietario del box al pagamento delle spese di giudizio nei confronti di entrambe le parti convenute. Il proprietario del box magazzino propone davanti al Tribunale.
A parte il fatto che in questa sede risulta provato che il condòmino sia proprietario del box magazzino con pertinenza esterna costituita da un vialetto di accesso carrabile, unico passaggio per raggiungere il box stesso, si ricorda l'art. 843 c.c. sulla cui base sussiste in capo al proprietario <<l'obbligo di consentire il passaggio sul suo fondo qualora vi sia la necessità di costruire o riparare un muro o altra opera del vicino o comune>> Con questa norma vi è la legittimazione del condominio ad effettuare lavori di interesse comune accedendo eventualmente anche presso le proprietà esclusive dei condomini. L'articolo 843 c.c. dispone inoltre che se l'accesso nella proprietà esclusiva cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità. Secondo una diffusa opinione, anche il mancato godimento o la limitazione del godimento della proprietà esclusiva comporta il diritto ad un indennizzo. Si parla di indennizzo e non di risarcimento danni perché l'attività del condominio che posiziona i ponteggi è comunque lecita
Dei danni provocati dal ponteggio installato sul suolo condominiale è responsabile l'appaltatore dei lavori, in quanto custode dell'impalcatura ex art. 2051 c.c. Si pensi, ad esempio, alla caduta dal ponteggio di materiali sulle autovetture parcheggiate nelle vicinanze Trib. Messina, sent. 1238 del 12.06.2012.
L'installazione del ponteggio rientra nei costi che l'assemblea deve approvare per il rifacimento della facciata: la conseguente spesa deve essere ripartita fra i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Se poi un condomino ha subìto un furto nel suo alloggio per mano di malviventi che, per entrare nel suo appartamento, hanno sfruttato il ponteggio predisposto dall'appaltatore per effettuare i lavori sulle parti comuni dell'edificio, di danni subiti risulta responsabile l'appaltatore ex art. 2043 c.c., salvo che non dimostri di aver adottato le misure necessarie ad evitare l'uso anomalo dell'impalcatura, creando così, senza volerlo, un agevole accesso ai ladri (Cass., n. 292 del 10.01.2011; così anche Cass., n. 15492 del 11.06.2008, e Cass. n. 2844 del 11.02.2005). L'appaltatore, infatti, è tenuto a custodire e vigilare sull'impianto per tutta la durata delle opere, predisponendo appositi sistemi di antifurto o d'allarme sull'impalcatura, onde evitare furti negli appartamenti (Trib. Roma, 21.10.2002. Per il Tribunale di Milano. del 28.10.2002) c'è una responsabilità solidale dell'impresa e del condominio).