L'esperto rispondeCondominio

Il conferimento delle deleghe nel caso di votazione parziale

Matteo Rezzonico

La domanda

Un condominio parziale di scala fa parte di un condominio generale, che comprende altre sette scale, ed è costituito da sole sei unità abitative, di proprietari diversi. Le quote millesimali di proprietà della scala variano quindi da un minimo di 159/1000 a un massimo di 180/1000. Per le deliberazioni di ordinaria o straordinaria amministrazione della scala, e in particolare per atti dispositivi di locali comuni (diversa destinazione d'uso o alienazione), è possibile che uno dei condomini riceva una o più deleghe dagli altri? L'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile pone il limite insuperabile di 1/5 del valore proporzionale, ma lo stabilisce solo per condomini con più di venti proprietari. Nel caso prospettato se anche un solo condomino su sei ricevesse una sola delega, acquisirebbe un potere decisionale sproporzionato. Sarebbe ammissibile? Esistono riferimenti giurisprudenziali significativi al riguardo?

L’articolo 67, comma uno, delle disposizioni di attuazione al Codice civile – modificato dalla legge di Riforma del condominio - che deve ritenersi norma di carattere generale, prevede che: «Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale». Senonchè, a nostro giudizio, quando l’assemblea è convocata, per una votazione “parziale”, relativamente a una parte dell’edificio, per esempio, scala per scala, (a norma dell’articolo 1123, comma 3, del Codice civile), come parrebbe nel caso del lettore, ai fini del conferimento delle deleghe, occorre tener conto del numero dei condòmini di quella parte dell’edificio che ha diritto di votare (cioè dei condòmini che utilizzano la scala). Si veda, in questo senso, la sentenza 4127/2916 della Cassazione – ancorchè non dettata in tema di deleghe - secondo cui «sussiste condominio parziale ex lege, in base alle previsioni di cui all’articolo 1123 comma terzo del Codice civile, ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex articolo 1117 CC, sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio; tale figura risponde alla ratio (ragione Ndr.) di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il quorum, costitutivo deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condòmini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate». Resta fermo che, per l'eventuale vendita di un bene condominiale, non è competente l'assemblea, occorrendo la totalità dei condòmini.

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