Tabelle di spesa per l’ascensore e nuovi acquisti immobiliari

di Raffaele Cusmai - Condominio24

18 Gennaio 2019

La domanda

Gestisco un condominio di quattro piani con 3 appartamenti per piano. Il condominio è dotato di ascensore con 6 fermate ovvero dal livello seminterrato al quarto piano, accessibili per chiunque. A livello seminterrato sono vi sono dei locali con accesso da una rampa adiacente al portone di ingresso, ad un civico diverso da quest'ultimo. È altresì ubicato a livello seminterrato un locale tecnico dove è alloggiato l'impianto autoclave condominiale con le rispettive riserve idriche. Da circa due anni, 2 condòmini proprietari di appartamenti nel condominio in questione hanno acquistato ciascuno un locale a livello seminterrato. La domanda: visto che l'ascensore ha sempre avuto le sei fermate accessibili a tutti i condòmini, alla luce della compravendita di un locale ciascuno a livello seminterrato da parte di due condòmini proprietari di appartamenti e quindi utilizzatori dell'ascensore, è necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimi?

Nel caso descritto non si versa in una delle specifiche e tassative ipotesi previste per la revisione delle tabelle millesimali (prevista dall'art. 69 delle disposizioni attuative al codice civile). Le tabelle millesimali rimarranno infatti invariate, ciò che muterà è la consistenza proporzionale del diritto di ciascun condomino rispetto alla sua proprietà esclusiva.
Si versa piuttosto in una ipotesi di modifica delle c.d. tabelle d'uso. Si tratta, come noto, di strumenti utili per distribuire le spese relative a beni e servizi comuni, in relazione all'uso di ciascun condomino può farne (es. l'uso dell'ascensore) e che consentono di applicare il principio di proporzionalità indicato dall'art. 1123 c.c. ove è previsto che qualora le parti comuni sono “destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
A ben vedere, infatti, se nel caso delle tabelle “generali” sono necessariamente considerati tutti i condomini (in quanto il peso delle loro proprietà rispecchia la consistenza dei loro diritti/doveri sui beni comuni), così non è per quelle “d'uso” le quali ben potrebbero essere particolareggiate e riferirsi ad alcuni condomini soltanto. Nel caso di specie varieranno i pesi rispetto al dovuto contributo per le spese di manutenzione dell'ascensore.

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