Condominio

Il «vespaio» è un bene comune

di Lana Tagliolini

Il vespaio, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condòmini in base all’articolo 1117 codice civile, in quanto destinato all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Corte di Cassazione, ordinanza n. 24797/ 2018).
La Corte di Cassazione ha richiamato tale principio in una recente ordinanza con la quale ha rigettato il ricorso per revocazione di una precedente pronuncia della stessa corte con la quale quest'ultima aveva riconosciuto la responsabilità del condominio per i danni causati all'appartamento di un condomino a seguito del cedimento di un vespaio la cui proprietà era stata attribuita all'ente di gestione.
In primo grado, il tribunale aveva accolto la domanda del condomino di dichiarare la nullità della delibera che aveva stabilito di suddividere la spesa per ovviare ai danni nella misura del 50% tra il condomino e il condominio, perché le cause dei danni riscontrati erano da ricondurre al cedimento del vespaio posto all'interno dei cordoli di cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante. Di conseguenza, <<poiché il suolo su cui sorge l'edificio deve ritenersi di proprietà comune, il condominio era tenuto a rispondere integralmente delle spese necessarie a ripristinare l'appartamento del condomino>>.
Di diverso avviso la Corte d'appello la quale, escludendo che i danni subiti dall'appartamento in questione fossero dovuti a cedimenti di natura strutturale, affermava che il cedimento era avvenuto in corrispondenza della pavimentazione e delle tramezzature dell'appartamento del condomino, <<come conseguenza del cedimento del vespaio, a sua volta addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento>>.
Aggiungeva, inoltre, che poiché siffatto accertamento non era stato messo in discussione dalle parti, l'oggetto della controversia verteva sulla natura condominiale o meno di tale zona di riempimento.
Per la corte di merito, attesa la funzione del vespaio (che è quella di creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo), tale strato non poteva essere compreso fra i beni condominiali di cui all'articolo 1117 codice civile, essendo estraneo al suolo sul quale sorgeva l'edificio, siccome manufatto distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.
Tali conclusioni non sono state, però, condivise dai giudici di legittimità che hanno richiamato la costante giurisprudenza della Corte di cassazione secondo cui l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini ex articolo 1117 codice civile, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. ordinanza n. 18216/2017), ovvero <<destinata ad evitare umidità ed infiltrazioni d'acqua sia a vantaggio dei piani interrati o seminterrati sia a vantaggio delle fondamenta o dei pilastri, che sono parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato>>. Per cui le spese necessarie per la manutenzione o la realizzazione dei vespai vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali delle proprietà individuali.
Aveva errato la Corte d'appello a ritenere il vespaio sottostante alla superficie dell'unità immobiliare al piano terreno come bene di proprietà esclusiva del proprietario del piano terreno e ad escludere che i danni lamentati dal proprietario di tale unità immobiliare causati dal cattivo stato del vespaio non dovessero essere sopportati per l'intero dal condominio.

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