Bed & breakfast in condominio, panoramica sulle ultime sentenze

Sul tema del bed and breakfast è intervenuto di recente il Tribunale di Milano con la decisione del 22 febbraio 2018
Nel caso di specie a fronte di questa attività vi erano clausole del regolamento del palazzo che potevano far propendere per la loro esclusione
Il principio di massima esposto dall'autorità giudiziaria è il seguente: <<Nell'interpretare le clausole di natura contrattuale del regolamento di condominio che prevedono limiti all'utilizzo delle unità immobiliari si deve tenere conto come l'attività di affittacamere, che si caratterizza per la prestazione di servizi personali, differisca dall'attività di pensione o locanda, che comporta anche la fornitura di vitto, ma soprattutto si distingue dalla locazione, rapporto contrattuale di maggiore durata e nell'ambito del quale il locatore non entra mai in contatto con la vita dell'ospitato>>.
I precedenti in termini sono i seguenti: Cass., 8 novembre 2010, n. 22665, Cass., 18 maggio 1993, n. 5632, Cass., 25 gennaio 1991, n. 755
Con ciò è stato quindi affermato che la previsione del regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta di destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso di locanda o pensione o di esercitare attività imprenditoriali, quali ad es. officine e depositi, non impedisce al condomino o al conduttore di fornire in locazione una stanza ammobiliata del suo alloggio senza che sia accompagnata dai servizi di riordino della camera e fornitura dei ricambi, trattandosi di attività diversa da quelle espressamente vietate dal regolamento.
Il caso affrontato concerneva la ripetuta concessione in godimento di una stanza da parte di una società in favore di terzi: la sua qualifica è stata riportata nei termini della locazione, non costituendo un'attività imprenditoriale quale la fattispecie di affittacamere, se il proprietario dell'immobile ammobiliato, provvisto delle necessarie somministrazioni non fornisce servizi ulteriori.
Peraltro è stato osservato che la fornitura di gas, luce, riscaldamento è una prestazione funzionale al godimento dell'immobile, tipica della locazione; le accessorie prestazioni di riassetto e pulizia della camera, la fornitura ed il lavaggio della biancheria del letto e del bagno, sono invece peculiari alla attività di affittacamere. Da ciò consegue che mancando queste ultime, si è di fronte a fattispecie riconducibile alla locazione e pertanto la relativa normativa è direttamente applicabile , ancor di più se la durata del rapporto non è qualificabile in termini di attività alberghiera.
Il condomino concedente non è comunque indenne dall'atteggiamento del conduttore: il singolo condomino è responsabile verso tutti gli altri condomini delle ripetute infrazioni al regolamento commesse dal conduttore , salvo che non provi di aver adottato ogni misura idonea a far cessare le violazioni.
Questo principio si spezza se il locatario destina l'alloggio a attività esclusa dal divieto del regolamento.
Le restrizioni del regolamento di condominio possono essere enucleate in termini di indicazione delle attività vietate ovvero specificando la tipologia di pregiudizi che si devono evitare. Se la clausola è in questo secondo senso, occorre un'operazione interpretativa atta a verificare se i pregiudizi vietati siano sul piano fattuale prodotti dall'attività che il singolo condomino svolge nella sua unità immobiliare.
Pertanto se una clausola del regolamento vieta quelle attività che possano turbare la tranquillità dei condomini non è “automaticamente” possibile chiedere la chiusura di un bed and breakfast o la cessazione dell'attività di affittacamere.
Per fare in modo di far chiudere le attività affermando la violazione di queste disposizioni del regolamento è necessario fornire elementi da cui desumere l'effettiva e concreta messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni a causa dell'attività di affittacamere e di bed and breakfast.
Se non vi è questa prova, non si può affermare che gli altri condomini vengano disturbati.
Infine, il Tribunale di Milano, con la sentenza del 22 novembre 2018 ha rilevato che la clausola del regolamento che permette la destinazione delle unità immobiliari site in condominio al solo scopo di abitazione e uffici, di per sé esclude l'attività di bed and breakfast perché non rientrante nella tipologia di destinazione prevista dal regolamento stesso