Condominio

Il condominio «nasce» con il primo rogito

di Rosario Dolce

La nascita del Condominio degli edifici avviene quando sussiste la presenza nel fabbricato di almeno due comproprietari, o meglio il Condominio degli edifici si costituisce nel momento esatto in cui sono presenti due proprietari: tale momento ha decisivo rilievo anche in riferimento alla determinazione di quelli che possono definirsi le relative “parti comuni”.
Infatti, l'attimo precedente a quello in cui si viene a costituire la pluralità di proprietari è anche l'ultimo istante nel quale è possibile escludere dei beni dal condominio, non facendoli diventare comuni, a norma dell'articolo 1117 codice civile.
L'elenco presente nel codice civile non ha, però, carattere tassativo, ma meramente esemplificativo.
La previsione legale in disamina può ricevere, infatti, delle limitazioni: le quali, tuttavia, per essere efficaci e opponibili devono essere effettuate entro determinati limiti temporali e secondo modalità di effettuazioni particolari (si pensi, a tal proposito, alla riserva di proprietà o l'esclusione negozialmente seguita mediante regolamento di condominio).
La riserva di proprietà del bene in capo all'unico ed originario proprietario effettuata al momento della stipula della prima vendita di una unità immobiliare, può certamente escludere il bene relativo alla proprietà condominiale.
Una riserva di proprietà effettuata non nel primo atto di vendita, ma solo nei successivi atti di trasferimento, di contro, non è idonea ad escludere un determinato bene dal condominio, posto che il condominio si è già costituito e vige la presunzione di condòminialità ex articolo 1117 codice civile, la quale può essere vinta solo con un titolo diverso.
Sulla scorta di tali assunti, il Tribunale di Ascoli Piceno con Sentenza nr 883/2018 pubblicata in data 26 settembre 2018 ha definito un caso di contrasto tra comproprietari (o meglio, tra condòmini), rispetto l'ampiezza delle “parti comuni” [ivi richiamando anche i principi espressi dalla Suprema Corte di Cassazione con le pronunce di cui ai numeri 11812/11, 27640/13 e 14809/17].
Il caso prendeva spunto da una lite tra germani, i quali ebbero modo di acquistare la rispettiva proprietà immobiliare dallo stesso dante causa, laddove unico proprietario originario e costruttore del palazzo. Quest'ultimo, negli atti di alienazione degli immobili aveva però espresso una riserva di proprietà in proprio favore, rispetto la corte esterna al fabbricato. In quanto tale, il tribunale marchigiano ha avuto modo di escludere dalle parti comuni quest'ultima area strutturale, respingendo la domanda proposta dagli anzidetti fratelli.

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