Prestazioni agli inquilini, l’amministratore va pagato a parte

Nel mandato dell'amministratore condominiale non sono ricomprese le prestazioni effettuate direttamente ai singoli inquilini. Tale principio generale è stato affermato nella sentenza pubblicata in data 16 ottobre 2018, dal Tribunale di Monza.
Una premessa: l'amministratore rappresenta l'organo di gestione del condominio, del quale ha la rappresentanza, anche processuale, benché nei limiti delle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 Cc. La figura dell'amministratore di condominio è riconducibile a quella del mandatario con rappresentanza, per come si evince anche dal disposto dell'art. 1129 Cc il quale, per tutto quanto non espressamente disciplinato, rimanda, appunto, alle norme sul mandato (artt. 1703-1741). Pertanto, l'amministratore, nelle vesti di mandatario dell'assemblea condominiale, in virtù di apposito contratto si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse del mandante.
Tra i compiti dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 Cc, rientrano a pieno titolo l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, la sua convocazione annuale l'approvazione del rendiconto condominiale, la cura e l'osservanza del regolamento di condominio, la disciplina in relazione all'uso delle cose comuni e dei servizi, la riscossione delle contributi condominiali e l'erogazione delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle parti comuni, il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, gli adempimenti fiscali, nonché la tenuta dei vari registri e verbali condominiali, oltre alla redazione annuale del rendiconto.
Nonostante l'ampiezza dei compiti, in quelli ordinari, come visti sopra, sicuramente non rientrano le prestazioni effettuate direttamente nei confronti dei singoli inquilini dello stabile e, in particolare, come nel caso trattato dal Tribunale di Monza , le prestazioni consistenti «nella predisposizione e distribuzione, effettuate direttamente ai singoli inquilini, delle convocazioni e dei verbali delle assemblee condominiali nonché dei bollettini di incasso e dei solleciti di pagamento»..
Tali compitivi aggiuntivi, pertanto, dovrebbero essere compensati a parte, qualora effettivamente richiesti dal condominio, esulando i rapporti con i locatari dei locali siti all'interno dello stabile, dai compiti tipici allo stesso demandati per legge, che sono a beneficio esclusivo dei proprietari dell'immobile.
Tale principio generale è stato affermato nella sentenza pubblicata in data 16 ottobre 2018, dal Tribunale di Monza, chiamato a decidere in relazione alla domanda di pagamento di tali prestazioni professionali, avanzata dall'ex amministratore nei confronti del proprietario dell'intero stabile condominiale, concesso in locazione a diversi inquilini.
Nello specifico, tuttavia, il Tribunale brianzolo, ha ritenuto di non poter accogliere siffatta domanda di pagamento, considerata la natura giuridica del proprietario dell'immobile concesso in locazione, trattandosi, nel caso di specie, di un Ente comunale.
In giudizio, infatti, l'ex amministratore, premette di aver svolto in un periodo compreso tra l'anno 2009 e il 2013, compiti di amministratore del supercondominio di proprietà dell'Ente comunale convenuto.
Che, tuttavia, nell'anzidetto periodo, lo stesso aveva svolto compiti ulteriori, quali <<prestazioni consistenti nella predisposizione e distribuzione, effettuate direttamente ai singoli inquilini, delle convocazioni e dei verbali delle assemblee condominiali nonché dei bollettini di incasso e dei solleciti di pagamento>>, che esulavano, quindi, dalle attribuzioni tipiche dell'amministratore di condominio e che, pertanto, andavano remunerati a parte.
Concludeva, pertanto, accertata l'esistenza di un accordo in tal senso tra le parti, chiedendo la condanna del Comune al pagamento dei compensi relativi alle predette prestazioni professionali o, in subordine, il riconoscimento di un congruo indennizzo in virtù dell'indebito arricchimento conseguito dall'Ente comunale.
Si costituiva in giudizio il Comune eccependo, tra le altre cose, l'inesistenza della pretesa creditoria siccome rientrante nei compiti dell'amministratore di condominio, per i quali, l'attore era stato regolarmente pagato e, comunque, l'inesistenza di un mandato in tal senso che, in ogni caso, sarebbe stato privo dell'indispensabile requisito della forma scritta.
Esaurita l'istruttoria, con l'acquisizione documentale, il Tribunale di Monza, ritenendo la causa matura per la decisione siccome implicante la soluzione di questioni di diritto, previa precisazione delle conclusioni, riservava la decisione.
Con la sentenza pubblicata in data 16 ottobre 2018, il Tribunale di Monza rigetta la domanda e condanna l'ex amministratore al pagamento delle spese di lite.
Osserva la Corte territoriale, in relazione all'eccezione di pagamento sollevata dal Comune convenuto, come le prestazioni di servizi effettuate in favore degli inquilini personalmente, così come indicati nell'atto di citazione e non contestati dal convenuto, non <<possano essere considerate già incluse nel mandato ordinario dell'amministratore condominiale.>>.
Pertanto, potenzialmente, dovrebbero essere remunerate a parte, non potendosi già ritenere inclusi nei compensi indicati dall'amministratore all'atto della sua nomina.
Tanto perché <<La locazione infatti, prevedendo il sorgere un rapporto obbligatorio che vincola unicamente le parti contraenti, non è idonea a produrre alcun effetto nei confronti di un soggetto terzo quale è l'amministratore di condominio. Lo stesso, come chiarito dall'art. 1129 c.c., è invece un mandatario nominato (salvo il caso della nomina giudiziale) dall'assemblea dei condomini, vale a dire dei proprietari delle unità immobiliari di cui il condominio si compone, ed è solo nei loro confronti che egli è tenuto a svolgere il proprio operato.>>.
Tuttavia, pur essendo vero che per il contratto di mandato non è necessaria la forma scritta, nel caso concreto, essendo al cospetto di una Ente pubblico, nondimeno, occorre evidenziare come <<nell'ambito dei contratti stipulati con la Pubblica Amministrazione la forma scritta è richiesta ad substantiam ex art. 17 del R.D. n. 2440 del 1923: la mancanza di tale requisito, pertanto, comporta inevitabilmente “l'inesistenza di una obbligazione contrattuale a carico dell'amministrazione” (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 2.7.2018, n. 4045).>>.
Ecco che allora, conclude il Tribunale, <<la mancata dimostrazione di un valido rapporto contrattuale instauratosi tra le parti idoneo a supportare la fondatezza della domanda principale incide indirettamente anche sulla possibilità di accogliere la domanda>> principale, ma anche quella subordinata ex art. 2041 Cc.