Condominio

Delibera rifacimento facciate, illecite le spese in base ai millesimi di proprietà

di Paolo Accoti


La delibera assembleare con la quale, a maggioranza, si stabilisce che le spese per i lavori straordinari di ristrutturazione delle facciate, dei balconi e dei frontalini, debbano essere ripartite in relazione ai millesimi di proprietà, ha contenuto precettivo per i condòmini, conseguentemente, può essere autonomamente impugnata, anche se la relativa spesa non sia stata contestualmente approvata.
Ciò in quanto l'assemblea ha comunque imposto dei criteri di riparto immediatamente utilizzabili al momento dell'approvazione della spesa per il rifacimento di tali beni, generalmente adottabile anche a maggioranza, purché non vengano violate le disposizioni di legge ovvero quelle regolamentari, se esistenti.
Nel merito, in relazione alla proprietà dei balconi aggettanti, ivi comprese le singole parti dello stesso, quali, ad esempio, i frontalini ed i sottobalconi, trattandosi di prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, gli stessi appartengono in via esclusiva ai rispettivi proprietari, risultando del tutto autonomi rispetto agli altri piani. Logica conseguenza di ciò, è che i balconi aggettanti non risultano beni comuni a tutti i condòmini e, quindi, le spese per la loro manutenzione rimangono a carico dei rispettivi proprietari dei balconi.
Fatta salva l'eventuale esistenza di particolari elementi ornamentali quali, rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi di rilevante profilo estetico, tale da farli ritenere comuni.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Roma, V Sez. civile, Giudice dott. R. Ghiron, depositata in data 23 Ottobre 2018.
Un condomino impugnava la delibera con la quale l'assemblea, a maggioranza dei presenti, aveva deliberato, tra le altre cose, «che le spese, inerenti lavori straordinari quali restauro facciate, balconi, frontalini, ecc., verranno suddivise secondo il seguente criterio: suddivisione per mm di proprietà i frontalini, i sottobalconi, i pali, i ponteggi, l'intonaco, le travi posteriori e copertine travi posteriori, 50% copertine terrazzo … omiss … e 50% copertine muretti balconi posteriori. Tutto il resto è privato»..
Lo stesso condomino riteneva questa delibera illegittima, atteso che i balconi aggettanti, privi di valore artistico, risultavano di proprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti dai quali si accedeva, conseguentemente, le spese per la loro ristrutturazione non potevano essere suddivise tra tutti i condòmini, alla stessa stregua dei beni comuni.
Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, eccepiva che con la delibera impugnata non si era adottata alcuna decisione, in quanto il riparto delle spese non era stato ancora approvato dell'assemblea e che, in ogni caso, la stessa aveva seguito i criteri di legge, considerata la funzione estetica dei frontalini e della parte inferiore del balcone che li rendeva beni comuni.
Il Tribunale capitolino, in relazione all'eccezione avanzata dal condominio convenuto, rileva come «la decisione impugnata integra vera e propria delibera di contenuto precettivo per i partecipanti al condominio, irrilevante che la spesa non sia stata contestualmente deliberata, in quanto l'assemblea, a maggioranza, ha dettato precisi criteri di riparto di spese relative alla manutenzione di parti dell'edificio (criteri immediatamente applicabili al momento dell'approvazione della spesa inerente i beni elencati in delibera ove successivamente diversamente non disposto) affermando la natura di beni comuni, a mente dell'art. 1117 c.c., anche di parti che fanno parte dei balconi in aggetto. Ebbene, se tali beni comuni non sono, la delibera sarebbe affetta da nullità in quanto l'assemblea avrebbe agito al di fuori dei suoi poteri assumendo decisioni in ordine ai criteri di riparto di spese afferenti beni in proprietà solitaria (per inciso ben può l'assemblea deliberare sui criteri generali di riparto delle spese, per i beni comuni, a maggioranza -quindi con atto non avente natura negoziale- purchè non vengano violate le disposizioni di legge o quelle regolamentari)».
Venendo al merito della questione, quella se i balconi aggettanti possono risultare, o meno, beni comuni, con tutte le relative conseguenze in ordine alla ripartizione delle spese, ritiene di aderire al principio giurisprudenziale per cui «i balconi aggettanti, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario di queste considerato altresì che non hanno funzione divisoria fra i piani e non fungono da copertura del piano inferiore in quanto da un punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani poiché possono esistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante. Pertanto i balconi aggettanti non costituiscono proprietà comune fra i condomini e non hanno funzione comune ma esclusiva sì che gli oneri di manutenzione debbono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi aventi tali caratteristiche. Solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni (Cass. 218/11, Cass. 587/11 e Cass. 21641/17)».
Nel caso concreto, esclusa la presenza di elementi ornamentali dei balconi, considera nulla la delibera di imposizione dei criteri di spesa tra tutti i condòmini adottata a maggioranza dei presenti, non trovandosi al cospetto di beni comuni e, pertanto, accoglie la domanda con condanna alla refusione delle spese di lite a carico del condominio.

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