Condominio

Nella lite tra condominio e inquilini il proprietario non c’entra

di Valeria Sibilio


Nell'ambito dell'universo condominiale la giurisprudenza presenta svariate specifiche nello stabilire la legittimazione passiva od attiva di uno o più soggetti. Questo tipo di valutazione è stata al centro della sentenza n° 931-2018 del Tribunale di Viterbo , nella quale si è affrontato un caso in cui la materia del contendere aveva come oggetto un cattivo uso delle cose comuni. Un condominio presentava atto di citazione rappresentando di essere il titolare del diritto di proprietà dello spazio antistante l'unità condominiale costituita da un locale commerciale di pertinenza dell'A.T.E.R. di Viterbo, dove era presente una porta d'accesso ad un locale tecnico ospitante il quadro di comando delle pompe di sollevamento delle acque reflue e materiali vari.
Senza richiedere alcuna autorizzazione, quest'ultima installava un cancello sulla sommità della rampa di accesso al cortiletto antistante il locale adibito a palestra e parte dello stesso cortiletto condominiale veniva occupato mediante l'apposizione di tre ingombranti macchinari per la deumidificazione dell'aria, installando, inoltre, sul muro comune, una lampada di illuminazione alimentata presumibilmente con energia elettrica dell'utenza condominiale. Nonostante l'esortazione al titolare della palestra e all' ATER di Viterbo di rimuovere le opere e ristabilire lo status quo precedente, e non giungendo ad una risoluzione bonaria della controversia, il condominio chiedeva la condanna della convenuta alla liberazione dello spazio condominiale abusivamente occupato, alla rimozione immediata del cancello ed al risarcimento dei danni conseguenti.
L'A.T.E.R. costituendosi in giudizio, contestava tali richieste per infondatezza, chiamando in causa la conduttrice del locale posto al pianterreno, al fine di essere manlevata ed estromessa dal giudizio o comunque tenuta indenne nell'ipotesi di accoglimento delle domande avanzate da controparte. Inoltre, eccepiva, in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva in capo a se stessa, dovendo l'attore agire esclusivamente nei confronti dell'autore della condotta, mentre, nel merito, rappresentava l'infondatezza del pregiudizio, anche economico, lamentato dalla controparte avendo l'amministratore della ditta consegnato a quello del Condominio la copia delle chiavi del cancelletto installato in modo da garantire l'accesso a tutti i condòmini, ritenendo dubbia la necessità di ottenere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale per l'apposizione della lampada sul muro e per la sistemazione nel cortiletto di tre umidificatori.
L'associazione chiamata in causa si costitutiva in giudizio deducendo di aver avuto la disponibilità dell'amministratore di condominio, sin dall'inizio del rapporto di locazione nel 2007, sia per il posizionamento dei tre deumidificatori, senza i quali il locale non avrebbe potuto essere utilizzato e di cui l'Ater era stata preventivamente avvisata, sia per l'installazione del cancelletto, effettuata come misura di sicurezza per impedire l'accesso agli estranei. Pertanto, chiedendo il rigetto della domanda attorea. Domanda rigettata in quanto, pur avendo dato prova della volontà di scioglimento con regolarizzazione delle posizioni aperte, l'associazione non aveva offerto prova che tali posizioni fossero state effettivamente definite e che si fosse proceduto alla chiusura del conto corrente intestato alla medesima.
Quanto all'eccezione di difetto di legittimazione passiva avanzata dalla convenuta Ater se ne rilevava l'infondatezza tenuto conto che, se è vero che il conduttore di una unità immobiliare dell'edificio condominiale può essere convenuto dai condòmini, senza che questi siano tenuti ad agire nei confronti del locatore proprietario del bene, per l'uso che il conduttore abbia fatto delle cose comuni non conforme ai principi di cui all'art. 1102 cod. civ. o al regolamento condominiale, ciò tuttavia non esclude che la domanda possa essere avanzata direttamente nei confronti del locatore il quale potrebbe mutare il titolo del suo possesso in danno degli altri condòmini conseguentemente legittimati a far cessare l'esercizio del potere di fatto del conduttore ritenuto loro pregiudizievole (cfr. Cass. n. 3600/1991).
Inoltre, è emerso che le chiavi del cancello vennero consegnate all'amministratore, il quale era a conoscenza della sua installazione, consentendo l'accesso al locale condominiale a tutti i condòmini, escludendo una qualsiasi preclusione all'utilizzabilità dell'area condominiale. Quanto invece all'installazione dei tre impianti di depurazione, il Condominio non aveva dato prova né dell'avvenuta alterazione della destinazione del bene né della limitazione alla pari utilizzazione della cosa comune da parte degli altri condòmini e dunque del pregiudizio lamentato. L'assemblea condominiale, all'esito della riunione del 5 febbraio 2009, aveva deliberato di indirne una ulteriore straordinaria per la valutazione delle proposte del delegato dell'Ater, ma di tale ulteriore riunione assemblea non vi è traccia documentale né di una successiva effettiva convocazione e svolgimento.
Non solo, ma il posizionamento dei tre motori per i deumidificati, non configurandosi come innovazione tale da rappresentare un'opera di trasformazione che incida sulla cosa comune, e la mancanza di prove in ordine a quanto lamentato in relazione alla lampada di illuminazione alimentata con energia elettrica dell'utenza condominiale, rendono infondata la domanda avanzata da parte attrice.
Il Tribunale di Viterbo ha, perciò, rigettato la domanda di parte attrice, condannandola alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta A.T.E.R. di Viterbo, liquidate in euro 1.500,00 oltre spese generali forfettarie al 15% ed alla refusione delle spese di lite in favore della terza chiamata in causa, liquidate in euro 900,00 oltre spese generali forfettarie al 15%, iva e cpa come per legge.

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