Condominio

Se l’assemblea non decide ci pensa il Tribunale

di Paolo Accoti


Per i provvedimenti gestori, in caso di inerzia dell'assemblea, competente è il Tribunale in sede di volontaria giurisdizione.
L'assemblea dei condòmini rappresenta l'organo decisionale del condominio quello che, in altri termini, ha “funzione normativa”, tanto è vero che comunemente l'assemblea “delibera”. Essa è composta da tutti i partecipanti al condominio, quindi, dai proprietari dell'immobile, dai locatari, dagli usufruttuario e da chi ha il diritto d'uso e abitazione.
La stessa, pertanto, è chiamata a decidere, tra l'altro, in merito alla nomina e conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione, all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione ed in relazione alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale (art. 1135 Cc).
Ciò posto, è altrettanto noto che l'art. 1139 Cc prevede che, per quanto non espressamente previsto dal capo relativo alle norme sul condominio, si osservano le norme sulla comunione in generale.
Ecco che allora dai menzionati artt. 1135 e 1139 Cc, letti in combinato disposto con l'art. 1105 Cc, emerge il diritto di tutti i partecipanti al condominio a partecipare all'amministrazione della cosa comune e, qualora non si prendano i provvedimenti necessari alla gestione della cosa stessa ovvero non si formi una maggioranza o, ancora, nel caso la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascuno dei partecipanti al condominio può ricorrere alla autorità giudiziaria.
In questi casi competente a decidere è solo il Tribunale in sede di volontaria giurisdizione, e mai in sede contenziosa, conseguentemente, qualora non si riesca a formare una maggioranza, il mezzo al quale ricorrere è quello sopra visto dell'art. 1105, IV co., Cc, che consente al singolo condomino di adire l'autorità giudiziaria che, in sede camerale, potrà, se ne ricorrano i presupposti e se ne ravvisi la necessità, “sostituirsi” all'assemblea inerte ed adottare i provvedimenti gestori utili al caso concreto.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Roma, V Sez. civile, Giudice unico dott. R. Ghiron, nella sentenza depositata in data 13 Novembre 2018.
Alcuni condòmini, proprietari di unità immobiliari facenti parte di un supercondominio, riferivano come più volte l'assemblea, convocata per l'approvazione del regolamento condominiale, non era riuscita a raggiungere un accordo, privando pertanto il supercondominio di uno strumento fondamentale per la vita dello stesso.
Pertanto, con atto di citazione chiedevano, previa verifica della regolarità delle disposizioni nello stesso contenute, che venisse <<emanata una sentenza/decreto di approvazione e ratifica del testo preformato sottoposto all'approvazione dell'assemblea>>.
Rimaneva contumace il supercondominio mentre intervenivano volontariamente in giudizio un condominio e alcuni condòmini che, a vario titolo, chiedevano il rigetto della domanda.
Il Tribunale di Roma dichiarava la domanda inammissibile.
Lo stesso, infatti, osserva che, tecnicamente, <<nessuna lite sussiste fra i partecipanti al supercondominio convenuto … mancando qualsivoglia delibera in tema di costituzione di un regolamento … delibera che è lo strumento ordinario, previsto dal legislatore, per l'amministrazione e la gestione dei beni comuni e che costituisce il presupposto per contestare le determinazioni dell'assemblea. Né il giudice ordinario può sostituirsi alla volontà, di contenuto negoziale o non, dei partecipanti all'organizzazione rimanendo le decisioni di merito inerenti la gestione e l'organizzazione lasciate alla libera determinazione dei comproprietari (delle parti comuni).>>.
Da ciò, <<l'impossibilità per questo giudicante di entrare nel merito delle questioni sollevate>>, atteso che <<lo strumento al quale possono ricorrere i condomini, laddove non si riesca a deliberare, è invece quello del procedimento di volontaria giurisdizione come previsto espressamente dal legislatore in tema di comunione ma applicabile anche al condominio negli edifici a mente dell'art. 1139 c.c.>>.
Nel caso concreto, considerato che, appunto, non si può formare una maggioranza e, conseguentemente, la stessa non assume i provvedimenti necessari per la gestione della cosa comune, <<il mezzo al quale ricorrere è quello previsto dall'art. 1105 comma 4 c.c. che consente al singolo partecipante di adire l'autorità giudiziaria che, in sede camerale, potrà eventualmente, ove l'oggetto lo consenta e se ne ravvisi la necessità, prendere i provvedimenti gestori utili (provvedimenti di natura sostanzialmente amministrativa).>>.
L'anzidetta decisione risulta perfettamente in linea con i (pochi) precedenti rinvenuti, in particolare, con la sentenza del Tribunale di Lecce del 18 Novembre 2016, qui riportata “http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2017-01-02/manutenzione-se-l-assemblea-non-agisce-resta-volontaria-giurisdizione-132741.php?uuid=ADopVaOC“, e quella della Cassazione, Sez. un., del 19 Luglio 1982, n. 4213.

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