Condominio

È impossibile la compensazione dei crediti condominiali

di Anna Nicola

Gli oneri condominiali non possono essere compensati con eventuali ragioni di credito del singolo condomino. Questi non può eccepire la compensazione a fronte della richiesta di pagamento degli oneri condominiali, perché ad esempio ha subito danni a causa di infiltrazioni
Occorre ricordare in primis che la compensazione può avere la qualificazione di compensazione legale ovvero giudiziale. Ricordare questa distinzione è importante in quanto trattasi di due istituti diversi che hanno una propria disciplina. Infatti per la compensazione legale, la Suprema Corte dichiara in modo unanime che la stessa non può operare qualora il credito addotto in compensazione sia contestato nell'esistenza o nell'ammontare. In questa fattispecie, la contestazione elimina la liquidità del credito medesimo, con impossibilità di operatività della compensazione richiedendo la legge la presenza dei requisiti della certezza, liquidità ed esigibilità del credito onde procedere con la compensazione legale.
La Cassazione ha esemplificato questo caso di contestazione nell'ipotesi in cui la manifestazione di volontà del debitore di pagare la somma dovuta sia “necessitata”, perché presa in antitesi al provvedimento giudiziale provvisoriamente esecutivo di sua condanna: è chiaro che il pagamento in questo caso non è tale da eliminare la volontà di insistere nella contestazione della pretesa avversaria (Cass., n. 13208 del 31 maggio 2010).
Dall'altro versante, la compensazione giudiziale, disciplinata dall'art. 1243, secondo comma, c.c., è ammessa nel caso in cui l'autorità giudiziaria, secondo il suo apprezzamento, riconosce la facile e pronta liquidità del credito opposto in compensazione; ove difettino queste condizioni, nopn può dare seguito alla relativa eccezione: il convenuto può far valere il proprio credito in altro giudizio.
Il giudizio di accertamento della ricorrenza della compensazione, essendo una verifica di fatto, si sottrae al giudizio in sede di legittimità(Cass. n. 21923 del 15 ottobre 2009).
Effettuata questa doverosa premessa, vediamo come può tutelare le proprie ragione un condomino il cui alloggio ha subito notevoli danni a causa delle infiltrazioni di acqua meteorica. Nella vertenza del Tribunale 2 ottobre 2018, il Condominio è ricorso in sede monitoria contro questo condomino per ottenere il pagamento della somma di circa 14 mila euro, a fronte dei rendiconti approvati in sede assembleare.
Il condòmino danneggiato oppone il decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, chiede la compensazione del credito per il danno subito a cause delle infiltrazioni.
La vertenza quindi ha come thema decidendum il seguente quesito: si possono porre in compensazione i crediti vantati dal condominio con quelli (eventuali) di titolarità dei condòmini, laddove funzionali a riparare il danno subito nel proprio immobile da “parti comuni” non manutenute?
Nel caso in commento, il Condominio ha contestato il credito fatto valere in compensazione dal condòmino, sia nell'an che al quantum debeatur.
Con ciò si è avuta la contestazione del danno e della quantificazione
Nella vertenza il Tribunale ha rilevato essere mancanti i presupposti per la compensazione, di qualunque natura, legale o giudiziaria. Infatti non vi sono le condizioni della compensazione legale stante l'assenza della liquidità ed esigibilità. La certezza è altresì assente essendovi la contestazione
Quanto alla compensazione giudiziale, è stato osservato che la stessa è ammessa solo se il credito opposto sia, oltre che esigibile od omogeneo al controcredito, di facile e pronta liquidazione.
Va da sé che nel caso in esame il credito del condòmino non è quantificabile: il suo accertamento necessità di apposita attività istruttoria.
Non volendo appesantire il giudizio e volendo permettere il suo naturale corso, il giudice rigetta l'eccezione dovendo la parte far valere il credito con autonoma domanda (Cassazione civile, 12664/00; 21923/09).
Si ricorda la norma in tema di compensazione, l'art. 1243 c.c. che così recita: <<La compensazione si verifica solo tra due debiti che hanno per oggetto una somma di danaro o una quantità di cose fungibili dello stesso genere e che sono egualmente liquidi ed esigibili. Se il debito opposto in compensazione non è liquido ma è di facile e pronta liquidazione, il giudice può dichiarare la compensazione per la parte del debito che riconosce esistente, e può anche sospendere la condanna per il credito liquido fino all'accertamento del credito opposto in compensazione>>.

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