Condominio

L'amministratore sostituito compie gli atti urgenti

di Francesco Schena

Dalla nomina del nuovo amministratore al passaggio di consegne, l'amministrazione del condominio vive un periodo transitorio che può dare luogo ad incertezze non solo sul piano delle responsabilità ma anche su quello operativo e amministrativo.
Molto dipende anche dalla modalità con cui il nuovo amministratore viene a conoscenza della sua nomina e questo può far dilatare i tempi di transizione tra la cessazione del primo mandato e l'inizio del successivo. Data per scontata la notizia ufficiale della nomina a favore del successore, cerchiamo di capire come sia opportuno regolare il periodo che passerà fino al passaggio di consegne.
Se non vi è alcun dubbio sulla cessazione del precedente mandato alla data del verbale assembleare di nomina del nuovo amministratore, alcune perplessità insistono su ciò che l'uscente possa ancora fare prima di passare ufficialmente il testimone.
Al riguardo ci viene in soccorso il comma 8 del nuovo articolo 1129 c.c. che testualmente recita: “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.”
Una limitata quanto chiara espansione di poteri che guarda alla preminente necessità di preservare gli interessi del condominio proprio da quei pregiudizi che deriverebbero dai rischi di confusione sulle competenze tra amministratore uscente e subentrante per il periodo che precede il passaggio di consegne.
Si tratta di una previsione lungimirante del legislatore che consente, così, all'uscente di poter dare corso alle attività urgenti nonostante la cessazione atteso che si tratterebbe di questioni che il subentrante non potrebbe conoscere o che non ne avrebbe gli strumenti per provvedervi come, ad esempio, l'accesso al conto corrente condominiale. Pensiamo al pagamento di una fattura dopo la minacciata sospensione del servizio, ad un adempimento fiscale soggetto a sanzione, ad un atto sottoposto a termine e propedeutico alla tutela in giudizio del condominio o alla spicconatura del cornicione che minaccia rovina.
A ben vedere è lo scopo voluto dalla norma a dettare categoricamente questa espansione di poteri con la conseguenza che deve escludersi per l'amministratore sostituito la possibilità di continuare ad operare in via ordinaria fino al passaggio di consegue. Non potrà, quindi, preoccuparsi di incassare le quote dei condomini come non potrà, a mandato cessato, provvedere al pagamento dei suoi compensi o comunque continuare ad operare sul conto corrente condominiale senza che vi sia una urgenza a giustificazione.
In buona sostanza, la norma regola quelli che sono i classici doveri successori del mandatario a conclusione del rapporto che è sempre tenuto ad adempiere tanto che la norma non enuncia un mero potere per l'amministratore uscente ma discorre chiaramente di un “dovere”, ponendosi, così, l'obiettivo di scongiurare pregiudizi di sorta agi interessi comuni e senza che per quanto fatto l'amministratore possa vantare il diritto ad ulteriori compensi rispetto a quelli maturati fino alla cessazione del mandato.

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