La trasparenza nel rendiconto per competenza «salva» l’amministratore

Con la sentenza n. 27639 del 14/06/2018 (si vedano il testo e le anticipazioni sul Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio dell’8 novembre scorso ) la Corte Suprema di Cassazione, seconda sezione civile, conferma che l'amministratore del condominio può scegliere di redigere il bilancio di condominio applicando anche il criterio della competenza, purché i dati relativi alle fatture inserite ma non pagate risultino in modo chiaro e trasparente dalla documentazione presentata ai condomini ed approvata dall'assemblea appositamente convocata. La corte, confermando il proprio orientamento in base al quale ogni uscita deve corrispondere ad una spesa effettiva, rileva che la mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrate e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino. Dal conto consuntivo di gestione dovranno emergere le fatture che non sono state pagate ma sono state inserite seguendo il criterio della competenza, invece che quello di cassa. Nel caso esaminato, il condominio chiedeva la condanna dell'amministratore alla restituzione di somme regolarmente versate dai condomini per il pagamento di alcune fatture che, pur risultando da consuntivo, non erano state pagate. Nella sentenza che rigetta il ricorso, condannando il condominio al pagamento delle spese, la corte tra le altre motivazioni, rileva l'adeguatezza informativa nei documenti di bilancio approvati dall'assemblea, che recando l'indicazione delle entrate e delle uscite non potevano creare confusione per i riscontri dei condomini.
Questo offre nuovamente l'occasione di riflettere sui criteri da applicare nella redazione del bilancio di condominio e sulla necessità per l'amministratore di redigere il rendiconto condominiale in modo da fornire tutte le informazioni necessarie per evitare equivoci e richieste risarcitorie.
Nella citata sentenza, la Corte osserva che nonostante in materia condominiale non trovano applicazione le norme prescritte per i bilanci delle società, il rendiconto deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute e deve consentire ai condomini di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito costituisce il presupposto fondamentale affinché possano essere contestate le singole partite. Attraverso il rendiconto, vengono giustificate le spese addebitate ai condomini, ragione per la quale, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa, inserendo la spesa in base all'effettivo pagamento, così come deve essere annotata l'entrata.
L'addebito ai condomini delle spese effettivamente pagate conferma che la spesa è riferita al periodo gestionale oggetto di rendicontazione, non consentendo il rinvio della ripartizione della spesa in base ai criteri applicati in contabilità aziendale relativi alla rilevazione delle manifestazioni numerarie anticipate rispetto alla competenza economica.
In sostanza, la spesa pagata deve essere ripartita nel bilancio relativo al periodo in cui è uscita ma ciò non toglie, come si evince dalla sentenza della corte, che nello stesso bilancio possano essere ripartite quelle spese che pur non essendo state pagate appartengono per competenza a quello stesso periodo. Ma attenzione: se l'amministratore non è stato preciso nel documentare le spese ripartite nel bilancio può generare la presunzione che tutte le spese ivi inserite siano state già pagate.
Nell'attuale normativa gli articoli di riferimento del codice civile, prescrivono per l'amministratore l'obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale per la relativa approvazione. Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. La possibilità di verificare e riscontrare i dati sono stati gli elementi chiave della sentenza, “salvando” l'amministratore dal rischio di condanna, confermando l'utilità di utilizzare anche nel bilancio del condominio dei principi di redazione previsti per le società.
Per la completezza del rendiconto gestionale, oltre all'inserimento di tutti gli incassi e spese pagate nel periodo, dovranno essere valutati prudentemente i costi certi del periodo, giustificandoli con prove di spesa successive alla chiusura del bilancio o stime effettuate in base ai consumi del periodo, da proporre all'approvazione dell'assemblea dei condomini. Se l'amministratore si limitasse a ripartire solo le spese pagate, senza accantonare i fondi necessari per le spese maturate nel periodo, ad esempio il fondo di trattamento fine rapporto del portiere, creerebbe un disequilibrio tra le gestioni, caricando di maggiori costi il condomino proprietario al momento del pagamento. Lo stesso accadrebbe nel caso di registrazione dell'incasso per una spesa prevista, ma della relativa spesa in quanto non sostenuta nel periodo oggetto di rendiconto, senza aver indicato un fondo di spesa giustificato nella relazione di bilancio.
Ciò comporta che le rilevazioni delle spese che non hanno avuto manifestazione numeraria, poiché non ancora pagate, o la rilevazione di spese maturate nel periodo di gestione oggetto di rendiconto, dovranno essere inserite per competenza, con la rilevazione nell'apposito fondo, fornendo adeguata e chiara informativa ai condomini nella nota esplicativa da presentare all'approvazione dell'assemblea condominiale. La nota esplicativa della gestione, deve infatti indicare sinteticamente i rapporti in corso e le questioni pendenti, con lo scopo di provvedere ad una trasparente informazione sulle vicende dalle quali possono scaturire sia delle manifestazioni monetarie, sia effetti in grado di riversarsi sugli stessi condomini in periodi successivi. Massima informazione quindi per evitare problemi.