L’assemblea condominiale può sempre ratificare le spese fatte nel suo interesse

L'attività dell'amministratore è quella di mandatario in quanto, ai sensi dell'art. 1703 c.c., l'amministratore si obbliga a compiere più atti giuridici per conto dei condomini e alla sua attività si applica la presunzione di onerosità stabilita dall'art. 1709 c.c.. Per assicurare il compimento degli interventi di sicurezza l'amministratore deve fare ricorso al provvedimento di urgenza previsto dall'art. 700 c.p.c. emesso da parte del giudice per rimuovere la situazione di pericolo. Tale provvedimento può essere emanato sul presupposto di pericolo ed il suo contenuto non è stabilito dal codice di rito , ma deve essere determinato dal giudice con riferimento al prevedibile contenuto del provvedimento definitivo di merito. Il provvedimento può essere richiesto da chi , fuori delle ipotesi in cui possono essere emessi i provvedimenti cautelari tipici , abbia fondato motivo di temere che durante il tempo necessario per fare valere il suo diritto in via ordinaria , questo sia minacciato da un pregiudizio grave ed irreparabile. Quindi non può essere invocato un provvedimento di urgenza in sostituzione di un provvedimento cautelare tipico e lo stesso ha carattere provvisorio e strumentale in relazione a un diritto che il richiedente può fare valere in via ordinaria; il relativo procedimento è disciplinato dagli articoli 702 bis e 702 ter c.p.c..
Interessante è la sentenza C.Cass. n. 22720/2018 la quale ha parzialmente accolto il ricorso di un condominio avverso una sentenza della Corte di Appello la quale aveva annullato due delibere assembleari in materia di parti comuni condominiali. La vicenda processuale nasce dall'impugnazione , da parte di due condomini, di due delibere condominiali aventi ad oggetto la ripartizione in base alle tariffe millesimali delle spese sostenute per i lavori di risanamento dello stabile. In primo grado il Tribunale respingeva l'impugnazione e condannava i ricorrenti al pagamento delle spese processuali poiché riteneva che i lavori erano costituti nell'asportazione di parte del sottosuolo dell'edificio, da cui proveniva umidità che interessava gli appartamenti siti al piano terreno dell'edificio ed avevano interessato una parte comune del fabbricato. Di contrario avviso era il giudice di appello il quale escludeva a tale area la natura di parte comune dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., poiché la stessa si riferiva soltanto sul suolo su cui sorge l'immobile , ovvero l'area sulla quale in concreto quest'ultimo poggia. Inoltre la Corte di Appello non ravvisava l'urgenza dell'intervento e sosteneva che le due deliberazioni fossero invalide poiché, escludendo dal calcolo della maggioranza i millesimi dei condomini interessati alle opere , non si raggiungevano le maggioranze previste dal codice civile.
La Corte di Cassazione afferma che l'art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio : in tale nozione rientrano la superficie e tutta l 'area sottostante sulla quale poggia il pavimento del terreno , e non solo l'area sulla quale sono infisse le fondazioni dello stabile. La Corte richiama la propria giurisprudenza per cui l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale, che costituisce il suo suolo, e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà , in quelli del piano terreno e seminterrato non è menzionata tra i confini , è comune in quanto destinata all'areazione o coibentazione del fabbricato. Quindi per il giudice di legittimità la Corte di Appello ha errato nel ritenere che l'area sottostante al pavimento del piano terreno dell'edificio non fosse ricompresa nell'ambito delle parti comuni dello stabile.
Inoltre la Corte di Cassazione afferma che a differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. , che consente il rimborso al condominio delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza , l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune. Ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie sostenute dall'amministratore senza preventiva autorizzazione , anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purchè non voluttuarie o gravose e, di conseguenza approvarle , surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione. La Corte di Cassazione conclude che l'assemblea condominiale era pienamente legittimata a ratificare l'operato dell'amministratore , anche in difetto del requisito dell'urgenza dell'intervento , posto che esso aveva avuto ad oggetto le parti comuni dell'edificio. Tale principio è assai importante perché tutela l'operato dell'amministratore scrupoloso il quale ha a cuore la sicurezza del condominio e che ha diritto di essere ristorato delle spese sostenute.
L'assemblea condominiale può ratificare in ogni tempo le spese compiute nel suo interesse.
L'attività dell'amministratore è quella di mandatario in quanto , ai sensi dell'art. 1703 c.c., l'amministratore si obbliga a compiere più atti giuridici per conto dei condomini e alla sua attività si applica la presunzione di onerosità stabilita dall'art. 1709 c.c.. Per assicurare il compimento degli interventi di sicurezza l'amministratore deve fare ricorso al provvedimento di urgenza previsto dall'art. 700 c.p.c. emesso da parte del giudice per rimuovere la situazione di pericolo. Tale provvedimento può essere emanato sul presupposto di pericolo ed il suo contenuto non è stabilito dal codice di rito , ma deve essere determinato dal giudice con riferimento al prevedibile contenuto del provvedimento definitivo di merito. Il provvedimento può essere richiesto da chi , fuori delle ipotesi in cui possono essere emessi i provvedimenti cautelari tipici , abbia fondato motivo di temere che durante il tempo necessario per fare valere il suo diritto in via ordinaria , questo sia minacciato da un pregiudizio grave ed irreparabile. Quindi non può essere invocato un provvedimento di urgenza in sostituzione di un provvedimento cautelare tipico e lo stesso ha carattere provvisorio e strumentale in relazione a un diritto che il richiedente può fare valere in via ordinaria; il relativo procedimento è disciplinato dagli articoli 702 bis e 702 ter c.p.c..
Assai interessante è la sentenza C.Cass. n. 22720/2018 la quale ha parzialmente accolto il ricorso di un condominio avverso una sentenza della Corte di Appello la quale aveva annullato due delibere assembleari in materia di parti comuni condominiali. La vicenda processuale nasce dall'impugnazione , da parte di due condomini, di due delibere condominiali aventi ad oggetto la ripartizione in base alle tariffe millesimali delle spese sostenute per i lavori di risanamento dello stabile. In primo grado il Tribunale respingeva l'impugnazione e condannava i ricorrenti al pagamento delle spese processuali poiché riteneva che i lavori erano costituti nell'asportazione di parte del sottosuolo dell'edificio, da cui proveniva umidità che interessava gli appartamenti siti al piano terreno dell'edificio ed avevano interessato una parte comune del fabbricato. Di contrario avviso era il giudice di appello il quale escludeva a tale area la natura di parte comune dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c., poiché la stessa si riferiva soltanto sul suolo su cui sorge l'immobile , ovvero l'area sulla quale in concreto quest'ultimo poggia. Inoltre la Corte di Appello non ravvisava l'urgenza dell'intervento e sosteneva che le due deliberazioni fossero invalide poiché, escludendo dal calcolo della maggioranza i millesimi dei condomini interessati alle opere , non si raggiungevano le maggioranze previste dal codice civile.
La Corte di Cassazione afferma che l'art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio : in tale nozione rientrano la superficie e tutta l 'area sottostante sulla quale poggia il pavimento del terreno , e non solo l'area sulla quale sono infisse le fondazioni dello stabile. La Corte richiama la propria giurisprudenza per cui l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale, che costituisce il suo suolo, e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà , in quelli del piano terreno e seminterrato non è menzionata tra i confini , è comune in quanto destinata all'areazione o coibentazione del fabbricato. Quindi per il giudice di legittimità la Corte di Appello ha errato nel ritenere che l'area sottostante al pavimento del piano terreno dell'edificio non fosse ricompresa nell'ambito delle parti comuni dello stabile.
Inoltre la Corte di Cassazione afferma che a differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. , che consente il rimborso al condominio delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza , l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune. Ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie sostenute dall'amministratore senza preventiva autorizzazione , anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purchè non voluttuarie o gravose e, di conseguenza approvarle , surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione. La Corte di Cassazione conclude che l'assemblea condominiale era pienamente legittimata a ratificare l'operato dell'amministratore , anche in difetto del requisito dell'urgenza dell'intervento , posto che esso aveva avuto ad oggetto le parti comuni dell'edificio. Tale principio è assai importante perché tutela l'operato dell'amministratore scrupoloso il quale ha a cuore la sicurezza del condominio e che ha diritto di essere ristorato delle spese sostenute.