Il condominio può cambiare in corsa l’appaltatore inadempiente

Il condominio per mantenere le sue parti comuni è necessariamente il committente di contratti di appalto con i quali, per l'art. 1665 c.c., una parte assume , con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo. L'amministratore , per l 'art. 1130 c.c., vigila affinché venga ben eseguito il contratto di appalto deliberato in sede assembleare, al fine di assicurare l'uso delle cose comuni in modo che sia assicurato il miglior godimento a ciascun condòmino. Nel caso di inadempimento del contratto le conseguenze possono essere ben gravi , come quando accade laddove il rifacimento di una facciata di un edificio non venga completata e il ponteggio non venga smontato, determinando problemi di instabilità , di deterioramento delle strutture condominiali, di occupazione del suolo pubblico e di esposizione degli appartamenti ai furti. In dette ipotesi non è sempre semplice risolvere, con urgenza l 'originario contratto di appalto e sottoscrivere , con l'approvazione dell'assemblea condominiale, un nuovo contratto . La Corte di Cassazione (sent. n. 27994/2018) è intervenuta accogliendo il motivo di ricorso di un condominio che aveva richiesto la risoluzione del contratto di appalto per inadempimento della società appaltatrice , ai sensi dell'art. 1453 c.c., poiché la stessa interrompeva arbitrariamente i lavori e non eseguiva gli interventi edilizi a regola d'arte, con gravi vizi , non eliminati nonostante la contestazione ad opera della direzione dei lavori e la richiesta di eliminazione degli stessi. La Corte afferma che qualora l'appaltatore abbia eseguito interamente l'opera o se , avendola eseguita , si rifiuti di consegnarle o la consegni con ritardo rispetto il termine pattuito non v'è ragione per non applicare la disciplina generale sull'inadempimento dei contratti con prestazioni corrispettive. Nel caso di omesso completamento dell'opera e qualora questa per la parte eseguita risulti difettosa o difforme, non è consentito , per accertare la responsabilità dell'appaltatore per inesatto adempimento , fare ricorso alla disciplina della garanzia per vizi e difformità della opera prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. , che richiede necessariamente il totale completamento dell'opera. In tali casi la responsabilità dell'appaltatore si regola sulle norme degli articoli 1453 e 1455 c.c. in materia di risoluzione del contratto. Pertanto , in caso di mancata ultimazione dei lavori, il committente può chiedere il completamento dell'opera , art. 1453, comma primo, c.c., oppure può domandare la risoluzione del contratto in base alla stessa norma , indipendentemente dall'esercizio della facoltà previste dall'art. 1662 c.c. , relativa alla verifica nel corso di esecuzione dell'opera. Tale norma consente al committente il controllo dell'opera e se accerta che l'esecuzione è difforme al contratto o alla regola dell'arte può fissare un congruo termine entro il quale l'appaltatore si deve conformare a dette condizioni. Trascorso inutilmente il termine il contratto è risolto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.
La Corte di Cassazione condivide quanto affermato dal giudice di appello per cui le norme, artt. 1667,1668,1669 c.c., relative all'inadempimento del contratto di appalto integrano , ma non escludono l'applicazione dei principi generali in materia di inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. qualora non ricorrano i presupposti della disciplina speciale che presuppone l'avvenuta ultimazione dell'opera , a prescindere dal fatto che il mancato completamento sia dovuto all'uno o all'altro dei contraenti. Pertanto le norme sul contratto di appalto non prevalgono sulle norme della risoluzione del contratto per inadempimento che, in quanto dettano la disciplina generale, sono comuni e sono applicabili a qualsiasi tipo di contratto.