L’uso esclusivo del cortile si trasferisce con la cessione dell’appartamento

Il diritto di uso esclusivo di un cortile condominiale riconosciuto nel momento in cui si è costituito il condominio è tendenzialmente perpetuo ed è trasferibile ai successivi proprietari dell'immobile stesso in quanto non integra la fattispecie del diritto reale d'uso.
Lo ha stabilito la Corte di cassazione, seconda sezione civile, con ordinanza 24958/2018 depositata il 10 ottobre scorso che ha chiarito – riformando la sentenza 727/2014 della Corte di appello di Bologna – come il diritto di uso esclusivo non vada inquadrato nell'ambito dell'articolo 1021 Codice civile e, in quanto tale, sia non cedibile e destinato ad estinguersi con in decesso del beneficiario. Tesi, quest'ultima, sostenuta dai condomini e avallata dalla Corte d'appello di Bologna ma respinta dalla Cassazione. Che ha spiegato come secondo la più recente giurisprudenza della Corte “l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il miglior godimento, incide non sull'appartenenza delle parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento dei condomini, che avviene secondo modalità non paritarie in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 Codice civile”. Si tratta, quindi, di un diritto, quello all'uso esclusivo, che non si estingue secondo le regole dell'articolo 1021 Codice civile e, al contrario, si trasferisce “ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede”. In particolare, secondo la Cassazione, la corte territoriale di Bologna ha errato riconducendo la questione all'articolo 1021 del codice civile in quanto non si può considerare “l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio condominiale un diritto reale d'uso non cedibile e destinato ad estinguersi con il decesso del beneficiario”.
La sentenza impugnata è stata quindi cassata e la causa è stata rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Bologna affinché decida la causa nel merito anche sulla base del principio di diritto enunciato e in forza del quale l'uso esclusivo di parti comuni riconosciuto al momento della costituzione del condominio non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'articolo 1021 del Codice civile e non si estingue con il decesso del beneficiario essendo, al contrario, “tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede”.