L'appalto in condominio e i poteri del direttore lavori

Il contratto di appalto può validamente prevedere la facoltà del direttore lavori di commissionare opere all'impresa senza il parere del condominio.
Il Tribunale di Milano, con sentenza del 17 ottobre 2018, numero 10481 ha affermato che la validità dell'operato dell'impresa edile è desumibile dal tenore del contratto di appalto intercorso tra le parti. La previsione che <<per eventuali opere in aggiunta e/o in variante a quelle riportate in Descrizione dei Lavori, che si rendessero necessarie durante l'esecuzione dei lavori, l'appaltatore dovrà segnalare al Direttore dei Lavori la necessità, il quale avrà l'obbligo di darne giudizio nel più breve tempo possibile per quanto riguarda la reale necessità d'esecuzione>>; questa cvlausola vale a attribuire autonomia al direttore dei lavori rispetto al Condominio.
Peraltro, può attribuirsi la garanzia del venditore a soggetto diverso da quest'ultimo solo se si tratta di soggetto posto in un particolare rapporto con il venditore, a nulla rilevando la posizione del committente.
Trattasi di principio esposto dalla Corte di Cassazione n. 12116 del 2018,
Può infatti invocarsi nei confronti di un soggetto diverso la responsabilità tipica del venditore, solo se tale soggetto è posto in un particolare rapporto con il venditore medesimo (ad es. commissione, preposizione institutoria, ecc.) e non con il committente.
Com'è noto, la garanzia del venditore è regolata agli artt. 1490 e ss. c.c.; in particolare, l'art. 1490, co.1 c.c. prevede che <<Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore>>
Nel caso deciso dalla sentenza n. 12116/2018, nei precedenti gradi di giudizio la responsabilità del direttore dei lavori era stata ritenuta sussistere sulla base di un elemento di fatto, dato dalla dichiarazione del direttore dei lavori, scritta in una lettera, con cui questi affermava l'eccelsa qualità del materiale utilizzato.
Questa dichiarazione - relativa sia alla qualità del processo produttivo che al nome del produttore - compiuta da un soggetto avente adeguate qualifica e competenza, costituiva assunzione di responsabilità ex art. 1490 c.c.; atteso che al contrario il compratore non era in grado di orientarsi tra le diverse caratteristiche dei materiali e si era per l'appunto affidato al direttore lavori per “ogni verifica sui dati conoscitivi”, scegliendolo tra vari professionisti.
Questa responsabilità escludeva quella dell'appaltatore, il quale non aveva specifica competenza in ordine all'ecompatibilità dei materiali e comunque aveva espresso riserve sulla qualità della scelta; riserve contraddette appunto dalla dichiarazione del direttore dei lavori.
<<Costituisce, pertanto, obbligazione del direttore dei lavori l'accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica Conseguentemente non si sottrae a responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore ed, in difetto, di riferirne al committente (in tali sensi. tra le ultime, sentenza 28/11/2001 n 15124)>> (Cass. n. 15255/2005). Il direttore dei lavori deve <<apprestare i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi>> (Cass. 18 aprile 2002 n. 5632): ha <<l'obbligo di vigilanza attiva su tutte le fasi esecutive dell'opera>> (Cass. 21 novembre 2003 n 2529): <<di segnalare all'appaltatore essendo preposto all'alta sorveglianza sull'esecuzione dell'opera le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera (Cass. n. 5632/2002).>>