I fregi decorativi dei balconi sono parti comuni

Un condominio adottava una delibera assembleare con la quale veniva deciso di effettuare diversi lavori edili nello stabile tra i quali il rifacimento dell'intera facciata, ivi compresi i balconi e relativi fregi decorativi.
Tale delibera veniva impugnata da una condomina la quale contestava i predetti lavori in quanto avrebbero avuto oggetto i balconi che a suo parere sarebbero stati di natura privata e non comune.
Il Tribunale, all'esito del processo, accoglieva la domanda attorea rilevando come nel regolamento di condominio i balconi venissero indicati come parti esclusive e non condominiali.
Il condominio soccombente agiva quindi in grado di appello facendo invece rilevare la condominialità dei balconi e la conseguente validità della delibera assembleare impugnata in primo grado.
La Corte d'Appello accoglieva la domanda del condominio e, riformando la sentenza di primo grado, rigettava la ricostruzione prospettata dalla condomina che aveva impugnato la delibera in quanto i balconi erano da considerare parte comune ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1117 del Codice Civile.
La soccombente agiva quindi in Cassazione, sostanzialmente affermando come il regolamento di condominio stabilendo la proprietà privata dei predetti manufatti non violasse il precetto dell'articolo 1117 c.c., ma si limitasse unicamente a imporre ai proprietari i limiti stabiliti dall'articolo 1120 del Codice Civile.
Con l'ordinanza numero 27413 del 29 ottobre 2018, pronunciata ai sensi dell'articolo 380 bis comma I del Codice di Procedura Civile, la Seconda Sezione della Cassazione rigettava il ricorso proposto dalla condomina.
Secondo gli Ermellini, infatti, la Corte d'Appello aveva correttamente escluso che il regolamento di condominio potesse derogare alla previsione dell'articolo 1117 del Codice Civile e rendere così privata una parte necessariamente condominiale.
Tale norma regolamentare, infatti, poteva ben stabilire che ogni condomino compisse atti di manutenzione sui balconi e frontalini decorativi esterni e ciò per impedire l'astensione dei singoli condomini dall'effettuare gli interventi necessari, ma le previsioni in questione non potevano spingersi a “determinare un'incidenza sulla modificazione – sotto il profilo della titolarità – delle parti di proprietà condominiale, estendendo il concetto di proprietà esclusiva anche ai suddetti frontalini che, invece, dovevano continuare a ritenersi riferibili alle parti condominiali siccome attinenti al decoro architettonico dell'edificio comune”.
Anche a volere considerare i balconi come parti private, infatti, i frontalini sono necessariamente parti comuni in quanto componenti necessarie per il decoro architettonico del palazzo, definito dalla giurisprudenza come “l'estetica conferita allo stabile dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia e specifica identità, visibile ed apprezzabile dall'esterno” (si veda Cassazione Sezione II, 3 gennaio 2014, numero 53).
In buona sostanza quindi, essendo i frontalini dei balconi necessariamente parte condominiale, i relativi lavori di rifacimento avrebbero dovuto (come in effetti era stato) essere oggetto di una delibera assembleare e non affidati all'iniziativa dei singoli proprietari.
Concludeva, quindi, la Corte specificando come gli elementi decorativi della facciata condominiale svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all'intero palazzo e, di conseguenza, costituiscono necessariamente parte comune ai sensi dell'articolo 1117 comma III del Codice Civile.
In considerazione di quanto sopra espresso la Cassazione rigettava il ricorso della condomina, condannandola alla refusione delle spese del giudizio.