Quando è legittimo il pari uso delle cose comuni

L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo l'articolo 1102 del codice civile , a due limitazioni, ovvero al divieto di alterare la destinazione della cosa comune e all'obbligo di consentirne un uso paritetico da parte degli altri condòmini (Cass. civ., Sez. VI, ordinanza n. 10705 del 23 giugno 2017 e Sez. II, sentenza n. 7466 del 14 aprile 2015). Il punto critico è rappresentato, ovviamente, dalla nozione di «uso paritetico» in quanto non sempre è agevole stabilire entro quali limiti un'opera o un comportamento leda l'eguale diritto e/o le necessità dei vicini di casa.

Posso installare il serbatoio dell'acqua?
Nel caso in esame un condomino si lamenta perché il vicino di casa, per di più autorizzato dall'assemblea di condominio, aveva collocato un serbatoio d'acqua, in posizione sospesa, all'interno di un locale condominiale. Secondo il condòmino recalcitrante, l'installazione del serbatoio sarebbe stata vietata in quanto la conformazione del locale condominiale precludeva, agli altri condomini, di installare i propri serbatoi. In sostanza, veniva leso il "pari uso". Questa tesi veniva suffragata dal Consulente Tecnico d'Ufficio; secondo il quale la struttura non avrebbe sopportato il peso di altri serbatoi.

La Cassazione da il proprio via libera
La seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza del 5 novembre 2018 n. 28111, ritiene che l'installazione del serbatoio sia del tutto legittima. La Cassazione ricorda che "l'uso paritetico" della cosa comune, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che, in concreto, faranno gli altri condomini della stessa cosa; "l'uso paritetico", in altre parole, non deve essere interpretato come la identica e contemporanea utilizzazione del bene comune da tutti i condòmini (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 4617 del 27 febbraio 2007).

Il perché della decisione
Ma perché le opere sono legittime? La Cassazione valorizza una serie di circostanze:
a. l'installazione del serbatoio sospeso non impediva agli altri condòmini di utilizzare il locale condominiale;
b. gli altri condomini non avevano alcuna attuale necessità di collocare un proprio serbatoio all'interno dello stesso locale per cui gli apprezzamenti tecnici in ordine alla possibilità o meno di far luogo alla collocazione di altri serbatoi resta un fatto secondario e assolutamente irrilevante.
Proprio la circostanza che altri condòmini non avevano la necessità, in concreto, di utilizzare il localetto, costituisce l'elemento cruciale della vicenda.

L'uso paritetico deve essere valutato in concreto
Veniamo al nocciolo della questione. La Cassazione conferma un indirizzo sorto ante riforma per cui chi lamenta una violazione del pari uso, deve farsi carico di dimostrate, in concreto, l'esistenza di tale elemento. Tornando al caso in esame, non è possibile lagnarsi perché, qualora, ipoteticamente, tutti gli altri condòmini vogliano utilizzare lo stesso locale per installare i loro serbatoi, mancherebbe lo spazio utile. Ma bisogna rimanere con i piedi ben piantati per terra e valutare se, nell'attualità, l'installazione del serbatoio sospeso permette comunque agli altri condomini un utilizzo del localetto, magari per deposito momentaneo delle cianfrusaglie che si accumulano in casa. Considerando che l'installazione sospesa del serbatoio, nell'immediatezza, non comporta alcun peso per gli altri condòmini, se ne deduce che le opere sono del tutto legittime.

La riforma non ha mutato la situazione
In passato la giurisprudenza aveva sottolineato che, ove fosse richiesto il contemporaneo utilizzo da parte di tutti i condomini, ne deriverebbe un sostanziale divieto, per ciascun condòmino, di utilizzare il bene comune a proprio vantaggio (Cass. civ., Sez. II , sent. n. 12344 del 5 dicembre 1997 e sent. n. 7652del 5 settembre 1994). L'uso paritetico della cosa comune, tutelato dalla norma, deve essere compatibile con la ragionevole previsione della concreta utilizzazione da parte degli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che ipoteticamente e astrattamente essi ne potrebbero fare (Cass. civ., Sez. II , sent. n. 4617 del 27 febbraio 2007; sent. n. 12344 del 5 dicembre 1997; sent. n. 3368 del 23 marzo 1995 e sent. n. 13107 dell'11 dicembre 1992).

Caso analogo, risultato diverso
Di recente la Cassazione, chiamata a decidere sulla installazione del motore di un impianto di condizionamento, aveva stabilito (Cass. civ., Sez. II, ordinanza n. 17400 del 13 luglio 2017) che l'occupazione di una parte considerevole della parete, occupando il 60% della superficie disponibile ed impedendo agli altri condòmini di installare i loro impianti, integra la violazione dell'articolo 11002 cod. civ.

Si tratta di norme derogabili
Per finire si ricorda che l'articolo 1102 cod. civ. è una norma derogabile e, di conseguenza, i diritti del condòmino possono essere compressi da specifiche disposizioni contenute nel regolamento di condominio che, spesso, contiene proprio una serie di norme dirette a limitare la realizzazione di opere su beni comuni da parte del singolo condomino.