L’amministratore e il corso di aggiornamento

Secondo il disposto dell'art. 71 disp. att. c.c. sono esentati dal corso di Formazione iniziale coloro i quali hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma (L. 220/2012).
Anch'essi tuttavia sono soggetto all'obbligo della formazione continua ovvero al corso di Aggiornamento
Il D. M. 13 Agosto 2014 n. 140 -in vigore dal 9 Ottobre 2014- ha specificato in concreto i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonchè il contenuto dei corsi di Formazione Aggiornamento per gli amministratori di condominio. Non sono ammesse deroghe: tutti sono tenuti a adeguarsi alla normativa professionale, salvo gli amministratori che sono condomini dell'edificio dagli stessi amministrato.
L'art. 5 c. 2° di questa disposizione normativa prevede che <<Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici>>.
Il 5° comma della stessa norma sancisce che <<Il corso di formazione e di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico>>
Queste disposizioni non esprimono una sanzione specifica per chi elude l'obbligo di formazione e di continuità del vincolo di aggiornamento professionale.
Se l'amministratore non si aggiorna professionalmente, con ciò solo è nell'impossibilità di continuare l'attività di gestione immobiliare.
Ai sensi dell'art. 71bis disp. Att. c.c. possono svolgere l'incarico di amministratore coloro <<che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.>>
Alla luce di ciò, l'amministratore che non si attiene alla normativa non può assumere nuovi mandati e non può proseguire in quelli già in essere.
Poiché la norma nulla dice in merito al mancato assolvimento dell'obbligo, occorre approfondire questa tematica. Su questo fronte sono di ausilio altre disposizioni normative.
L'art. 1137 c.c. dispone che <<contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento>> Se quindi venisse assunta la decisione di rinnovare l'amministratore senza che questi abbia svolto l'aggiornamento, il singolo condomino può impugnare la deliberazione in quanto in violazione di legge, pertanto annullabile.
Si potrebbe addirittura ipotizzare che vi sia la nullità come causa di invalidità della deliberazione assembleare. Questo è quanto ha affermato il Trib. Di Padova 24 marzo 2017, sulla cui base il mancato corso annuale non può essere recuperato perché i certificati professionali hanno valenza per l'anno di riferimento e perché <ila mancata frequentazione del corso di formazione periodica rende illegittima la nomina dell'amministratore di condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina è nulla>> La motivazione è la seguente: <<Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 allo 08 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi; seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l'anno successivo. E' pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla>>.
Inoltre si potrebbe paventare un'ipotesi di revoca ex art. 1129 c.c. in quanto il mancato aggiornamento si qualificherebbe quale “grave irregolarità”: non formandosi permanentemente, potrebbe, essere revocato dall'Autorità Giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino.
Per il MAPI <<per gli amministratori di condominio non condomini, avviarsi o continuare nell'amministrazione di un condominio, non conformandosi agli obblighi di aggiornamento professionale, prevede la sanzione della nullità, sia per l'atto di nomina (delibera assembleare), che, per la successiva attività posta in essere dall'amministratore non aggiornato (conclusione ed esecuzione contratti).>>
Peraltro, trattasi di questione ancora oggi discussa: il Tribunale di Genova con la decisione del 3 giugno 2016 ha affermato che l'assenza di aggiornamento non porta con sé particolari sanzioni visto il silenzio del legislatore
Peraltro, si potrebbe addirittura incappare in una fattispecie di reato, quali la truffa, l'appropriazione indebita e la falsità in documento privato se ne ricorrono i presupposti
Le rispettive norme sono le seguenti
L'art. 640 c.p., Truffa, così recita: <<Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da lire centomila a due milioni>>.
L'art. 646 c.p., in tema di appropriazione indebita così dispone: <<Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a euro 1.032.>>
L'art. 485 c.p., a riguardo della falsità in scrittura privata prevede che: <<Chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o di recare ad altri un danno, forma, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, è punito, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso, con la reclusione da sei mesi a tre anni>>
Il corso di aggiornamento è quindi obbligatorio.
Il corso può essere seguito anche dalla piattaforma multimediale Mapi attraverso un sistema multimediale costantemente integrato con le ultime news dal mondo del condominio.
L'adeguamento dell'amministratore agli obblighi di aggiornamento professionale è in questo caso attestato telematicamente.
L'attestazione telematica del Mapi per l'aggiornamento professionale si ha per mezzo del registro telematico degli amministratori di condominio.
Il sistema di attestazione Mapi è basato sull'accessibilità e sulla reperibilità permanente a favore degli utenti, adottando completezza di informazione, affidabilità, semplicità di consultazione attuabile direttamente dal condomino on line, accedendo semplicemente ai siti indicati, senza alcuna necessità di intermediazione.
Il registro telematico degli amministratori di condominio, per ogni amministratore iscritto, individua i dati anagrafici, il domicilio, i recapiti telefonici, la regolarità degli obblighi di aggiornamento professionale e una presentazione della propria attività professionale corredata, eventualmente da un curriculum vitae