Il Condominio

Manutenzione straordinaria e tabelle millesimali da rifare

di Raffaele Cusmai

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LA DOMANDA
Abito in un condominio costituito da circa 45 unità di cui 10 negozi. Il condominio è un vecchio condominio in cui è in vigore un regolamento condominiale di tipo contrattuale e non di tipo assembleare redatto lustri addietro. Nel contratto, i negoziati sono qualificati come categoria A mentre i condomini come categoria B Il conteggio dei millesimi è somma di una serie di attività svolte sugli stessi a fare data dal 1903 anno di costruzione dello stabile. Risultato: I millesimi del condominio sono stati conteggiati in modo non proporzionale attribuendo la maggior parte dei millesimi ai proprietari dei negozi e di fatto quindi poter decisionale. A prescindere comunque dalla ripartizione millesimale, il regolamento condominiale prevede che comunque il 50% dei costi sono sempre a carico dei negoziati (categoria A) ed il restate 50% viene ripartito sulla base della tabella millesimale attribuita ai residenti condomini (categoria B) L'edificio necessità di una ristrutturazione straordinaria per rifare le facciate oramai decadenti (interne ed esterne) nonché il tetto ed altri lavori straordinari. Benchè rientrino nella categoria di lavori “estetici e non strutturali”, lo stabile risulta essere decisamente e ineluttabilmente indecente. Al fine di poter effettuare i lavori straordinari, è necessario il quorum come da codice civile. I negoziati hanno la maggioranza assoluta e si rifiutano di approvare l'esecuzione dei lavori. Condizionano il rifacimento del palazzo ai due seguenti punti 1) si rivedano sia le tabelle millesimali (non più eque e proporzionali) 2)si aggiorni il regolamento condominiale di tipo contrattuale e quindi non avere più a carico degli stessi il 50% del costo dei lavori a prescindere dai millesimi. La maggior parte dei condomini sono disponibili a rivedere le tabelle millesimali (riportando criterio di proporzionalità all'interno delle tabelle) ma la maggior parte altresì non intende in alcun modo “rescindere” dal vecchio regolamento condominiale contrattuale e quindi accollarsi parte dei costi appellandosi al regolamento contrattuale. Ovviamente predisponendo nuove tabelle millesimali, la maggioranza che permetterebbe una delibera a favore della ristrutturazione, i condomini avrebbero il potere di votare per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione a carico per il 50% dei negozianti. Per poter rifare le tabelle però è necessario avere la maggioranza e i negozianti non permettono il cambiamento solo delle tabelle. L'amministratore ha provato a persuadere sia i negoziati sia i condomini con varie soluzioni senza trovare una soluzione concreta a causa dell'ostruzionismo di tutte le parti e la mancanza di ragionevolezza. La situazione risulta essere invariata da più di 20 anni ed il condominio necessita di urgenti lavori di manutenzione straordinaria. Potreste suggerire quali possano essere le strade da perseguirsi ? C'è qualche sentenza o appiglio per poter ottenere risultati ? Quale strada potrebbe essere perseguita a norma per poter eseguire i lavori ? La situazione è molto ingarbugliata ed immobile da 20 anni a causa della maggioranza richiesta per l'esecuzione dei lavori legati ai millesimi

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