Esonerati dalle spese condominiali? Ogni caso va valutato dal giudice

Il regolamento contrattuale del condominio può contemplare la clausola di esonero dalle spese condominiali prevista per il proprietario di appartamenti invenduti. Il giudice di merito è tenuto a decidere caso per caso della validità di simile previsione, trattandosi di una dichiarazione negoziale.
La Cassazione 9 agosto 2017, n. 19779 affronta il tema della ripartizione delle spese condominiali e lo fa respingendo il ricorso di un condòmino fondando la sua domanda sull'art.1123 c.c., chiedendo su questa base di dichiarare di non essere tenuto al versamento di oneri economici decisi dall'assemblea per il rifacimento della terrazza di sua proprietà. Basava altresì il suo ragionamento sulla clausola regolamentare di cui sopra
La Suprema Corte ritengono non fondata la doglianza del condomino, ritenendo corretto che questi venisse condannato alla quota di un terzo (i restanti due terzi sono a carico del condominio), in quanto le spese in oggetto si qualificano non nell'onere di partecipazione pro-quota dei contributi di conservazione di parti comuni, quanto nel fatto che si trattava di terrazza a livello, come tale costituente il prolungamento dell'alloggio di sua proprietà
Si tratta di orientamento consolidato della giurisprudenza (cfr. Cass. n. 9449 del 10 maggio 2016): gli interventi di manutenzione straordinaria su terrazze o lastrichi solari di proprietà esclusiva di un condomino, sono ripartiti tra tutti i condòmini che ne traggono un qualche beneficio nella misura - rispettivamente - di un terzo e due terzi. Questo principio è in ragione del fatto che trattasi di beni da cui si ha la funzione di copertura degli alloggi sottostanti.
Naturalmente i singoli proprietari sono tenuti all'onere in via esclusiva per la riparazione e la manutenzione degli altri manufatti, ad es. le ringhiere, che hanno destinazione diversa dalla copertura a servizio di tutti.
<<In tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'”utilitas” che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c.>> (Cass. 9 agosto 2017, n. 19779)
L'accertamento se sia effettivamente necessario l'intervento di manutenzione spetta in via esclusiva all'assemblea, essendo organo sovrano del condominio. Esso non può costituire oggetto di controllo da parte del giudice, essendo questi chiamato a risolvere le questioni che eventualmente dovessero sorgere sulla applicabilità o meno della clausola di esonero.
<<…In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l'assemblea dei condomini, ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi, ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449). L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, in quanto fruitori delle relative utilità, debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (così Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726). La verifica dell'effettiva necessità dell'intervento manutentivo della terrazza a livello di proprietà esclusiva attiene ad una valutazione del merito del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, e tale verifica esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., e tanto più dai limi