Area comune trasformata in deposito legna. Quale maggioranza?
Dal quesito posto non è chiaro se la realizzazione, nello spazio comune, della struttura da adibire a deposito per la legna sia destinata all'uso e/o alla proprietà esclusiva del richiedente, ovvero se si tratta semplicemente di mutarne la destinazione. Sembra peraltro, in virtù della specifica richiesta relativa alle maggioranze per l'approvazione, prevalere questo secondo aspetto. La relativa deliberazione assembleare riguarderà, appunto, l'approvazione delle innovazioni necessarie alla modifica della destinazione d'uso del sito. In proposito occorre evidenziare che a seguito della riforma del 2012, la modifica d'uso delle parti comuni, è espressamente disciplinata dal primo comma dell'art. 1117 ter c.c., il quale prevede che detta modifica sia approvata con la maggioranza dei “i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio”.
Nell'art. 1117 ter c.c. sono altresì previste alcune specifiche incombenze di carattere procedurale che rafforzano gli oneri per la convocazione di un'assemblea con tale particolare ordine del giorno. Anzitutto, al fine di garantire un'adeguata pubblicità alla convocazione dell'assemblea, essa deve essere affissa, nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati, per non meno di trenta giorni consecutivi”.
La norma richiede, poi, che la convocazione debba “effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici (…)”, “almeno venti giorni prima della data di convocazione” con l'adeguata indicazione di quali saranno “le parti comuni oggetto della modificazione” e “la nuova destinazione d'uso” a cui saranno appunto destinate dette parti comuni.
In sede di deliberazione, inoltre, l'assemblea dovrà curarsi di “indicare espressamente che tutti i suddetti adempimenti sono stati effettuati” (quarto comma, dell'art. 1117 ter, c.c.). Infine, va rilevato comunque che l'ultimo comma dell'art. 1117 ter c.c. indica nella sicurezza, nella stabilità e nel decoro architettonico i limiti esterni alla modificazione d'uso.
V'è infine da tenere in considerazione un ultimo dato, coerente con la richiesta ricevuta. La norma citata menziona, quale fine legittimante la modificazione d'uso quello di “soddisfare esigenze di carattere condominale”. Ne consegue che potrebbe ritenersi illegittima (in termini di annullabilità) una deliberazione di modificazione d'uso che soddisfi esigenze di un solo condòmino.
