Spese dell’amministratore senza delibera, l’assemblea le può sempre ratificare

L'assemblea può sempre ratificare le spese effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione. Il condòmino, qualora assuma la gestione delle parti comuni senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, o dell'amministratore, non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per tale attività gestoria, salvo non si tratti di spesa urgente, giusto disposto dell'art. 1134 Cc.
Un analogo divieto non è invece previsto nei confronti dell'amministratore qualora agisca senza la preventiva autorizzazione assembleare, pertanto, i condòmini hanno sempre il potere di ratificare l'operato dello stesso, anche nel caso di spese ordinarie o straordinarie effettuate dall'amministratore, quand'anche siano prive dei caratteri dell'indifferibilità e dell'urgenza.
In considerazione di ciò, legittima deve ritenersi la delibera assembleare di ratifica che, in quanto tale, surroga l'originaria mancanza di preventiva autorizzazione in capo all'amministratore.
Questo il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione la quale, con l'ordinanza n. 22720, pubblicata in data 25 settembre 2018, ribadisce vieppiù che l'intercapedine presente tra le fondazioni dell'edificio condominiale e la soletta del piano interrato (vespaio) - salvo che il contrario non risulti dal titolo - è comune, atteso che assolve alla funzione di aereazione e isolamento dell'intero fabbricato.
Due condòmini impugnavano altrettante delibere assembleari con le quali erano state ripartite, sulla scorta delle tabelle millesimali generali, le spese sostenute per i lavori di risanamento del sottosuolo dell'immobile condominiale.
Il Tribunale di Taranto rigettava i singoli ricorsi, che nelle more erano stati riuniti, tuttavia, la Corte d'Appello di Lecce – Sez. distaccata di Taranto in accoglimento del gravame annullava le predette delibere.
Per riformare la sentenza di primo grado il Giudice d'appello negava la contitolarità del vespaio sottostante l'edificio condominiale, sulla scorta del fatto che l'art. 1117 Cc farebbe riferimento esclusivamente al suolo su cui sorge l'immobile, pertanto, a quell'area in cui materialmente poggia il fabbricato e, comunque, negava l'urgenza degli interventi edili posti in essere dall'amministratore senza preventiva autorizzazione e, conseguentemente, la legittimità delle deliberazioni impugnate.
Propone ricorso per cassazione il condominio soccombente eccependo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1134 Cc.
Premette la Corte di legittimità come <<L'art.1117 c.c. stabilisce una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio: in tale nozione rientrano la superficie e tutta l'area sottostante sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, e non solo l'area sulla quale sono infisse le fondazioni dello stabile.>>.
Pertanto, erronea si appalesa l'affermazione della Corte di merito in relazione alla non condominialità del vespaio, dovendosi dare continuità al principio già espresso dalla Corte di Cassazione in relazione al quale <<L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale -che costituisce il suolo di esso- e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2395 del 17/03/1999, Rv.524203; conformi, Cass. Sez. 2, Sentenza n.3854 del 15/02/2008, Rv.602023; Cass. Sez. 2, Sentenza n.2157 del 14/02/2012, Rv.621478; Cass. Sez. 2, Sentenza n.23304 del 30/10/2014, non massimata; Cass. Sez. 2, Ordinanza n.18216 del 24.7.2017, non massimata).>>.
Anche l'altro motivo di ricorso risulta fondato per violazione dell'art. 1134 Cc, in considerazione del fatto che <<A differenza di quanto previsto dall'art.1134 c.c. -che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza –l'art.1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune; ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione” (Cass. Sez. 2, Sentenza n.18192 del 10/08/2009, Rv.609158; conforme, Cass. Sez. 2, Sentenza n.2864 del 07/02/2008, Rv.601813).>>.
Ciò posto, a differenza di quanto sostenuto dalla Corte d'Appello, l'assemblea era pienamente legittimata ad adottare le deliberazioni di ratifica dell'operato dell'amministratore, anche in mancanza dei requisiti d'urgenza, trovandosi al cospetto di interventi edili realizzate su parti comuni dell'edificio.
Il ricorso, quindi, viene accolto e la sentenza cassata con rinvio, anche per le spese del grado di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Lecce.