Se il regolamento blocca la cessione dei posti auto il recesso dall’acquisto è corretto

Recesso valido per il promissario acquirente cui si nega, per assenza di requisiti formali e sostanziali del regolamento di condominio, l'uso esclusivo dei posti auto promesso al momento della firma del preliminare di compravendita. Lo afferma la Corte di cassazione, con sentenza n. 22363 del 13 settembre 2018 (relatore Picaroni).
Protagonista della controversia è un uomo che, impegnatosi ad acquistare un appartamento sito in uno stabile condominiale, decide di recedere dall'obbligo che aveva assunto. Chi avrebbe dovuto vendergli casa e l'immobiliare che seguiva la manovra di mediazione – spiega – si rifiutava di trasferirgli, insieme alla proprietà dell'alloggio, anche l'uso esclusivo di due posti auto come pertinenze. In realtà, si difendono i convenuti, quell'assegnazione dei posteggi non era consentita dal regolamento condominiale. E comunque, aggiungono avanzando domanda riconvenzionale, aver bloccato il percorso della compravendita era un comportamento che andava “punito” con risoluzione del preliminare per inadempimento e trattenimento della caparra versata. Il tribunale concorda in parte e si limita a dichiarare risolto il contratto. Ma la pronuncia viene impugnata da ambo le parti e il caso arriva in Corte d'appello la quale – riformata la prima sentenza – sancisce la legittimità del recesso e condanna il promittente venditore a versare il doppio della caparra già incassata, maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria. Prevedibili, i ricorsi dei soccombenti che puntano il dito sul fatto che l'inadempimento del promittente venditore fosse stato sancito senza individuare quale fosse la condotta dovuta. Ancora, non vi sarebbe stato alcun inadempimento considerato che, se oggetto del contratto era la concessione di un diritto all'utilizzo del bene, la vicenda andava inquadrata come locazione. Al locatore, dunque, per adempiere ai propri doveri, bastava (cosa che aveva fatto) mettere l'abitazione a disposizione del conduttore. Del resto, dal contratto non risultava che il promittente venditore potesse disporre dei posti auto e di tale circostanza il futuro acquirente era al corrente.
Tentativi difensivi tutti inutili: la Corte di cassazione, esaminati i motivi congiuntamente, boccia il ricorso. Come correttamente rilevato in appello, all'atto della sottoscrizione del preliminare era stato già specificato che i posti auto non erano oggetto di trasferimento in proprietà, tanto che l'inadempimento lamentato dal promissario acquirente non riguardava il passaggio di titolarità dei posteggi (mai promessa) ma, appunto, l'uso esclusivo. Intenzione concorde, quindi – ed emersa sia dal comportamento antecedente al preliminare (contenuto della proposta) sia da quello contestuale al preliminare (corrispettivo invariato nonostante il chiarimento che, diversamente da quanto indicato nella proposta, non sarebbe stata trasferita la proprietà dei posti auto) che dalla condotta successiva al preliminare stesso (lettere di sollecito per ottenere la documentazione relativa all'uso degli spazi) – era unicamente di assicurare la disponibilità in via esclusiva di quei posti. Tuttavia, il recesso era giustificato dalla mancanza, nel regolamento condominiale che avrebbe dovuto garantire tale uso esclusivo, dei relativi e necessari requisiti formali e sostanziali. Per il resto, si trattava di lamentele inammissibili in sede di legittimità perché strettamente vertenti sul merito della questione. Di qui, la scelta della Corte di cassazione di cristallizzare la sentenza contestata.