Sottotetto reso abitabile, l’attico perde valore e scatta il risarcimento

Sì al risarcimento del danno da svalutazione dell'appartamento che, per trasformazione abusiva del sottotetto in abitazione, abbia perso la qualità di attico. Lo precisa la Corte di cassazione, con ordinanza n. 20894 del 22 agosto 2018 (relatore Moscarini).
Apre la lite la citazione con cui un uomo chiama in causa una S.r.l. per rivendicare la proprietà della porzione di sottotetto acquistata come pertinenza del proprio alloggio ma abusivamente trasformata dalla società in mansarda abitabile. Di qui, la richiesta di vedersene riconosciuta la titolarità e di essere risarcito del denaro corrispondente al minor valore della casa, deprezzata dalla perdita della posizione privilegiata di attico.
Pretese bocciate, però, sia dal Tribunale, per mancata prova del vincolo pertinenziale, che dalla Corte d'appello la quale, nel ritenere non dimostrato il danno vantato, sottolinea come, da quanto emerso, l'appellante aveva, in realtà, acconsentito agli interventi di trasformazione del sottotetto in abitazione. L'uomo contesta la decisione e ne ottiene la cassazione con rinvio in appello, i cui giudici “salvano” l'ipotesi risarcimento. L'ok ai lavori, scrivono, giacché subordinato al rispetto della normativa urbanistica inaspettatamente violata, andava revocato.
Su queste basi e rinnovata la richiesta di risarcimento, la Corte – previo accertamento dell'abuso edilizio e quantificazione dei danni nella misura del 7% del valore originario dell'alloggio – accoglie la domanda del condomino. Ma la S.r.l. si attiva con ricorso. Intanto, puntualizza, la trasgressione delle regole integrata dalla trasformazione del sottotetto in volumi abitabili era stata commessa dalla ditta costruttrice prima della presentazione della domanda di condono e prima ancora che essa stessa S.r.l. acquistasse la parte di stabile sovrastante l'appartamento in questione. Tant'è, che solo dopo il condono, iniziarono le opere di trasformazione sanate. Censura inammissibile per la Corte di cassazione: discutere della legittimazione passiva equivale, in fondo, a disquisire della titolarità del diritto controverso e, quindi, entrare del merito della vicenda. Ma ciò, in sede di legittimità, è vietato.
Quanto al secondo motivo di ricorso, la S.r.l. lamenta che la sentenza impugnata avrebbe calcolato la riduzione di valore dell'immobile prendendo a riferimento il costo vigente al momento della decisione e non, più correttamente, quello dell'epoca in cui era stata commessa la violazione edilizia cioè il momento in cui, materialmente, si stava trasformando il sottotetto in alloggio.
Se così fosse stato, il danno sarebbe stato nettamente inferiore all'importo stabilito in appello. Ma anche questo è un rilievo inammissibile perché legato a ragionamenti attinenti il merito della vertenza che la società avrebbe dovuto proporre nel corso delle operazioni peritali. Era quello e non altro, il momento giusto per contestare la liquidazione del danno e poter, eventualmente, formulare le ulteriori difese. Inevitabile, allora, il rigetto del ricorso. Attenzione, dunque, a rispettare alla lettera tempi e norme prima di riconvertire gli spazi e sfruttare al meglio vecchie soffitte o sottotetti.