Sopraelevazione: indennizzo diretto ai singoli condòmini, salva prescrizione

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, al pari del proprietario esclusivo del lastrico solare, può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo, tuttavia, la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. In ogni caso, i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi si avvale della facoltà di sopraelevazione deve, tuttavia, corrispondere agli altri condòmini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare (art. 1127 Cc).
Dal tenore letterale della norma si evince che solo i singoli condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, ferme restando le condizioni stabilite dall'art. 1127 Cc e, conseguentemente, solo gli stessi singoli condòmini hanno diritto ad ottenere da chi realizza la nuova costruzione la relativa indennità.
Pertanto, legittimati a richiedere l'indennità di sopraelevazione sono i proprietari delle unità abitative all'epoca della costruzione e non il condominio nella sua interezza.
Il diritto di credito in favore dei singoli condòmini, rappresentato dall'indennità di sopraelevazione, è soggetto al termine di prescrizione ordinario, ex art. 2946 Cc e, pertanto, matura con il decorso del termine di dieci dalla data in cui la sopraelevazione è stata completata, in assenza di un valido atto interruttivo della prescrizione.
Questi i principi di diritti espressi dal Tribunale di Roma, Giudice relatore dott.ssa A. Zanchetta, nella sentenza depositata in data 22 agosto 2018.
Il condominio citava in giudizio la proprietaria dell'ultimo piano dell'edificio in condominio, al fine di sentire dichiarare illegittima la sopraelevazione dalla stessa operata per problemi di staticità, oltre che per il pregiudizio arrecato all'aspetto architettonico dell'immobile, chiedendone, conseguentemente l'abbattimento, con diritto al risarcimento dei danni. In subordine, chiedeva la condanna al versamento dell'indennizzo previsto dall'art. 1127 Cc.
Si costituiva in giudizio la condomina proprietaria dell'ultimo piano deducendo preliminarmente la carenza di legittimazione attiva in capo al condominio e, nel merito, contestava la domanda attorea invocando, in ogni caso, la prescrizione del diritto all'indennità.
Intervenivano volontariamente in giudizio alcuni condòmini personalmente aderendo alla domanda del condominio.
All'esito della disposta consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Roma ricorda il principio generale per cui <<la normativa de qua concede ai condomini il diritto di opporsi alla sopraelevazione alle condizioni stabilite dal terzo comma dell'art. 1127 c.c. e il diritto di ottenere da chi realizza la nuova costruzione un'indennità calcolata secondo indicazioni ricavabili dalla medesima disposizione civilistica>>.
Da ciò discende come <<la legittimazione a richiedere l'indennità non risiede certamente in capo al Condominio, odierno attore, ma invero ai singoli condomini proprietari delle unità abitative al tempo del l'esecuzione dei lavori in esame>>, pertanto, condividendo l'eccezione proposta dalla convenuta, dichiara il difetto di legittimazione attiva in capo al condominio, ma anche in capo agli stessi condòmini intervenuti che <<non hanno dimostrato di rivestire tale qualità al momento dell'esecuzione di tali opere>>.
Per gli altri condòmini – che hanno documentato siffatta qualità – e con riferimento alla domanda subordinata di indennizzo ex art. 1127 Cc, rileva come <<la fattispecie in esame corrisponde ad un diritto di credito in favore dei singoli condomini e non un diritto di natura reale; ciò si ripercuote in ordine al regime della prescrizione applicabile che rientra nelle ipotesi di cui all'art. 2946 c.c. con decorrenza ordinaria decennale dalla data in cui la sopraelevazione è stata completata ed a favore dei condomini, cui il diritto di indennizzo è previsto (Cass. sent. 24327/2011 del 18/11/2011)>>.
Ebbene, nel caso concreto, risulta che il completamento della sopraelevazione è avvenuto il 18.02.2003, mentre l'atto di citazione ad istanza del condominio – che è <<l'unico atto idoneo ad interrompere la prescrizione ai sensi e per gli effetti dell'art. 2943 c.c.>> risulta notificato in data 23.05.2013.
Ciò posto, <<il termine decennale è abbondantemente decorso né hanno forza equipollente - come asserito in modo generico dalla difesa del Condominio attore - le missive ed i verbali di assemblea condominiale o i documenti in cui vi è riconoscimento del diritto avversario da parte della odierna convenuta>>.
In conclusione, pertanto, dichiara in via preliminare il difetto di legittimazione attiva da parte del condominio attore, nonché la prescrizione della domanda avanzata dai condòmini intervenuti, con condanna degli stessi al pagamento delle spese di lite.