Quando una società cooperativa amministra il condominio

Una società cooperativa può svolgere l'incarico di amministratore di condominio in quanto il principio affermato dall'art. 71 bis disp. att. c.c., che rinvia alle disposizioni di cui al titolo V del libro V c.c., viene esteso alle società cooperative sul presupposto che il fine mutualistico è pienamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, concretandosi detto fine nella creazione di occasioni di lavoro per i soci stessi. I requisiti prescritti dall'art. 71 bis disp. att. c.c. devono essere garantiti in capo ai soci della cooperativa che di fatto svolgono l'attività di amministratore di condominio. (Tribunale Bologna, 15 Marzo 2018).
Nel caso di specie, due soci di una cooperativa denunciano ex art. 2409 c.c., le asserite gravi irregolarità nella gestione commesse, a loro dire, dagli amministratori della stessa società cooperativa.
Tra le altre cose, i ricorrenti evidenziano che, dopo le loro dimissioni, solo alcuni dei soci amministratori rimasti possedevano i requisiti previsti dall'art.71-bisdisp. att. c.c., necessari allo svolgimento dell'attività di amministratore condominiale. Vi è di più perché l'art. 71-bis disp. Att. c.c. dispone che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio le società di persone e di capitale di cui al titolo V,libro V c.c. mentre nessuna menzione è fatta per la società cooperativa
Il rinvio alle sole società di capitali esclude le società cooperative che, secondo i ricorrenti, non potrebbero svolgere l'incarico di amministratore condominiale.
Inoltre, affermano sempre i ricorrenti, i requisiti previsti per l'attività di amministratore devono essere posseduti da tutti i soci amministratori e, nel caso di specie, tutti i soci della cooperativa, anche quelli sprovvisti dei menzionati requisiti, sono componenti del consiglio di amministrazione.
Il ricorso è stato rigettato in quanto simili affermazioni non sono aderenti alla legge e quindi ritenute non valide
Già in precedenza, il Tribunale di Gorizia con la sentenza n. 462 del 28/11/2016 ha rilevato che è possibile per le società cooperative amministrare un condominio.
Questo giudice di merito evidenzia che l'art. 71bis disp. Att. c.c. ha codificato i principi già emersi in precedenza ed in particolare dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 22840/2006 (che la sentenza indica erroneamente a Sezioni Unite e del 2010), secondo la quale <<anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica...>>
Si legge nella motivazione della pronuncia della Cassazione, sopra citata, che <<In tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva conferito agli stessi condomini che avessero del tempo a disposizione: di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributati come sostituto d'imposta). E' ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami>>
A parere del Tribunale di Gorizia, l'affermazione dell'appellante secondo cui il capitale sociale, predeterminato nelle società di capitali in misura minima, costituirebbe garanzia diretta per i creditori sociali, <<appare ampiamente superata nell'elaborazione dottrinale e giurisprudenziale, che correttamente ha sottolineato come la citata garanzia è fornita dall'entità reale rappresentata dal patrimonio della società, ai sensi dell'art. 2740 c.c., mentre il capitale sociale assolve principalmente alla funzione di creare per i soci un vincolo al mantenimento di determinate entità patrimoniali nella società e di determinare la misura della partecipazione dei soci nella vita sociale>>
La sentenza della Cassazione n. 24432 del 30/11/2016, sino ad oggi inedita, ha ritenuto che <<Non sussiste alcuna violazione di legge nella previsione del regolamento condominiale che stabilisca le caratteristiche, i requisiti e i titoli che deve avere l'amministratore del condominio.
Invero, in tema di condominio negli edifici, l'art. 1138 quarto comma cod. civ., pur dichiarando espressamente non derogabile dal regolamento (tra le altre) la disposizione dell'art. 1129 cod. civ., la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico (Sez. 2, Sentenza n. 13011 del 24/05/2013, Rv. 626458), non preclude però che il regolamento condominiale possa stabilire che la scelta dell'assemblea debba cadere su soggetti (persone fisiche o persone giuridiche) che presentino determinare caratteristiche, requisiti o titoli professionali.>> (nella fattispecie il regolamento di condominio prevedeva che <<l'amministratore dovrà essere un libero professionista iscritto al rispettivo albo e/o associazione, ordine o collegio di appartenenza>>).
La sentenza non specifica se quel regolamento era di origine contrattuale o assembleare.
Trattandosi di norma che non deroga la legge ed alla quale può essere riconosciuta natura regolamentare, non è necessaria la forma contrattuale.
Si evidenzia infine che la sentenza fa generico riferimento alle persone giuridiche che possono svolgere l'attività di amministratore, senza specificare la loro forma.