Le regole per la «globale fabbricati» del condominio

L'assicurazione del condominio, detta anche polizza Globale Fabbricati, è quel contratto con cui un condominio trasferisce il rischio di eventuali danni, specificatamente individuati in contratto, ad una compagnia di assicurazione. La polizza del condominio deve essere stipulata dall'amministratore dello stabile previa specifica autorizzazione dell'assemblea, fatto salvo il caso in cui nel regolamento del condominio non sia previsto esplicitamente la stipula di tale contratto.
La polizza non rientra nei poteri dell'amministratore in quanto non si tratta di uno degli atti conservativi ex art. 1130, comma 1, n. 4, essendo questi ultimi solo quelli materiali o giudiziari (Cass., 8233/2007). La delibera assembleare che autorizza l'amministratore a stipulare il contratto di assicurazione deve essere presa con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (Cass., 16011/ 2010; Cass. 15872/2010). È considerata ratifica l'approvazione – anno per anno – del bilancio in cui è inserita la voce relativa al pagamento della polizza (Cass., 15872/2012).
Laddove il regolamento contenesse la norma di attribuzione del relativo potere, l'amministratore è obbligato a sottoscrivere la polizza senza la necessità di chiedere l'autorizzazione preventiva all'assemblea.
I premi vengono pagati da ciascun condomino in misura proporzionale ai millesimi di proprietà sulla base del bilancio annuale approvato dall'assemblea e del relativo piano di riparto ex art. 1123 primo comma c.c. La spesa può seguire diversi criteri di sua distribuzione ove questi siano previsti dal regolamento condominiale stesso.
Nel corso del presente articolo si cercherà di fornire gli strumenti utili, a chi esercita l'attività di amministratore di stabili, per una corretta impostazione della trattativa per la stipula della polizza con il proprio assicuratore.
Elemento fondamentale per la stipula del contratto risulta essere il “valore di ricostruzione a nuovo” del fabbricato: il premio di polizza è determinato dalla moltiplicazione proprio del valore di ricostruzione a nuovo per un tasso percentuale, indicato dalla compagnia di assicurazione, che varia a secondo delle tipologie costruttive del palazzo stesso e delle garanzie presenti nel contratto.
Le polizze globale fabbricati sono divise in due sezioni, incendio e altri danni diretti ai beni (garanzie aggiuntive) e responsabilità civile verso terzi.
Con la prima sezione l'assicuratore come in una normale polizza incendio si obbliga a risarcire i danni materiali e diretti arrecati al fabbricato da:
•incendio, esplosione, scoppio anche se determinati da colpa grave dell'assicurato e delle persone di cui deve rispondere a norma di legge o da dolo dei dipendenti dell'assicurato che non siano suoi familiari
•dall'azione del fulmine
•dalla caduta di aeromobili , meteoriti e velivoli spaziali o di cose da essi trasportate
•dall'urto di veicoli stradali non appartenenti o in uso all'assicurato o ai suoi familiari
•da fumo, gas e vapori purchè sviluppatisi a seguito di incendio delle cose assicurate o di enti posti nell'ambito di 20 metri da essi
•dal bang sonico determinato dal superamento del muto del suono da parte di aeromobili.
Di regola l'assicurazione della sezione incendio e danni materiali prevede anche la possibilità di dare copertura ad altre garanzie usualmente prestate con alcuni limiti di risarcimento o con franchigie o scoperti a carico dell'assicurato.
Non sono generalmente coperte le spese che debbono essere sostenute per la ricerca del guasto e che incidono notevolmente in questo tipo di sinistro, in quanto non è sempre facile trovare il punto dal quale il danno ha avuto origine.
Sono di norma esclusi i danni verificatisi in occasione di atti di guerra, insurrezioni occupazione, militare e invasione, di trasmutazioni del nucleo dell'atomo , radiazioni e contaminazioni radioattive, causati con dolo dall'assicurato o dal contraente (persona fisica o giuridica che stipula la polizza), causati da terremoti , da eruzioni vulcaniche e da inondazioni.
Nella sezione RC, invece, la compagnia si impegna a rifondere i danni fino alla concorrenza del massimale garantito di quanto l'assicurato sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge, per danni involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di fatti accidentali verificatosi in relazione alla proprietà del fabbricato e degli impianti fissi destinati alla conduzione dell'immobile.
La garanzia prevede la copertura dei danni provocati a terzi causati per esempio dalla caduta dell'antenna centralizzata, dalla caduta di ascensori , da spargimenti di acqua a seguito di rottura accidentale di tubazioni. In merito bisogna fare attenzione se nel contratto sono ricomprese o meno le pluviali. Sono esclusi tutti danni derivanti da vizi di impermeabilizzazioni.
Vengono qualificati come terzi coloro che nulla hanno a che vedere con il fabbricato assicurato (per esempio un passante che mentre transita sul marciapiede viene colpito da un pezzo di cornicione), compresi i condomini. Se così non fosse, nel caso del sinistro più comune, ad es. dovuto alla rottura accidentale di tubazione e conseguente danno all'abitazione del piano inferiore, la polizza non interverrebbe per il risarcimento dei danni.
Se il condominio ha dei dipendenti (ad es. custode, addetti alle pulizie, vigilantes) è possibile tutelarsi dalle rivalse degli istituti di previdenza pubblici (Inail e/o Inps) per gli infortuni da questi subiti sul lavoro
Vi possono essere anche altre garanzie.
La garanzia assistenza permette all'amministratore di disporre immediatamente e gratuitamente di operai specializzati per far fronte ad urgenze del condominio.
Il caso può essere un'otturazione di tubature fisse dell'impianto provocano un allargamento oppure un'infiltrazione oppure una mancanza d'acqua all' elettricista allorchè manchi la corrente elettrica per guasti agli interruttori e agli impianti di distribuzione interna o prese di corrente.
La garanzia tutela giudiziaria copre le spese legali e peritali, in tutti i casi in cui il Condominio, necessiti di assistenza legale, per la difesa dei suoi interessi, in sede extragiudiziale e giudiziale.
Quando si verifica il sinistro, la prima cosa da fare è comunicare al proprio assicuratore dell'avvenuto danno, chiedendogli assistenza nella gestione della fattispecie.
E' utile sapere che nel caso fosse necessario riparare il danno, prima dell'intervento del perito stesso, è opportuno fotografare gli enti danneggiati e conservare qualsiasi cosa sia stato necessario sostituire, al fine di consegnare il tutto al professionista incaricato dall'assicuratore per la quantificazioni dei danni, per evitare inutili contenziosi con la compagnia.