La responsabilità dell’amministratore deve risultare dai documenti contabili

L'accertamento di un'eventuale responsabilità dell'amministratore di condominio deve essere risultante dai conti e dai documenti contabili dell'edificio di cui è mandatario.
Per controllare l'esistenza di un credito a carico dell'amministratore verso i condòmini, occorre analizzare la corrispondenza tra «le somme corrisposte dai condomini e i debiti del condominio verso i fornitori». Questa è la decisione del Tribunale di Milano del 21 marzo 2017, con cui è stato revocato il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio contestato a un amministratore per l'asserito prelievo ingiustificato di somme dal conto corrente condominiale
Com'è noto, l'amministratore, nello svolgere le attività disposte dall'articolo 1130 c.c., ha fra i suoi principali obblighi quello di incassare le rate condominiali e di corrispondere il compenso ai fornitori per i servizi necessari al palazzo, servendosi di uno specifico conto corrente condominiale, previsto dall'articolo 1129, comma 7 c.c. L'esistenza del conto è finalizzata a evitare «confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il conto personale dell'amministratore o eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati» (Cass., 7162/2012). L'art. 1130bis c.c. prevede inoltre che ciascun condomino, in qualsiasi momento, possa prendere visione del conto ed estrarre copia della rendicontazione.
L'art. 1130bis così recita: <<Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.>>
La predisposizione del conto si rende necessaria per garantire la «tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, a prescindere dall'effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea» (Tribunale Salerno, 3/5/2011).
Nella fattispecie posta al vaglio dei giudici di primo grado di Milano, il Tribunale ha riscontrato una «non corretta gestione della contabilità condominiale, con commistione continua tra la contabilità condominiale e quella privata dell'amministratore e con passaggi di denaro dai conti correnti dell'uno a quelli dell'altro». Poiché tuttavia, nel caso di specie, l'amministratore è stato in grado di giustificare come le somme prelevate dal conto corrente dell'edificio fossero delle sorti di rimborsi di spese effettuate per servizi resi a favore dell'edificio e preventivamente sostenute con i suoi stessi soldi, il tribunale ha concluso per la correttezza delle operazioni del mandatario del condominio e per l'assenza di responsabilità del medesimo amministratore
Vi è di più. I giudici milanesi hanno accertato che il condominio non ha riportato la documentazione necessaria atta a verificare le ragioni poste a fondamento del credito, come la rendicontazione di gestione. Per il riconoscimento della prova del credito, non basta la sola «dimostrazione dei prelievi effettuati dagli amministratori operati sul conto corrente condominiale», visto che ciò potrà essere confermato solo con un approfondito esame della contabilità del condomino. Provando l'assoluta equivalenza tra i versamenti al conto condominiale e i prelievi da lui effettuati per pagare i servizi necessari alla gestione condominiale, l'amministratore ha dato prova certa dell'inesistenza del suo debito verso i condomini. Il condominio, dal canto suo, non ha dimostrato che le pretese sottostanti all'ingiunzione ottenuta fossero reali e provate anche solo per via documentale.
Inoltre, per i periodi successivi a quelli contestati, l'amministratore ha anche dimostrato come i versamenti effettuati a favore del condominio abbiano superato i rimborsi incassati e come si sia ugualmente limitato a non pretendere ulteriori somme da parte degli stessi. Per queste ragioni, il tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo del condominio con cui l'amministratore sarebbe stato condannato al pagamento della somma contestata.