Condominio

Condominio parziale, valide le tabelle millesimali generali in assenza di quelle specifiche

di Paolo Accoti

Secondo la previsione di cui all'art. 1123, 3° co., Cc, sussiste il condominio parziale quando uno o più beni comuni (art. 1117 Cc), per caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati a servire solo una parte dell'edificio condominiale e, pertanto, solo alcuni condòmini.
Conseguentemente, alle deliberazioni riguardanti tali beni, comuni solo ad una parte dei condòmini, possono partecipare solo coloro i quali ne hanno la titolarità e, pertanto, i quorum costitutivi e deliberativi devono essere calcolati esclusivamente con riferimento a tale gruppo di condòmini proprietari delle unità immobiliari interessate.
Ciò posto, in mancanza di tabelle millesimali specifiche per il condominio parziale, valide risultano le delibere assembleari di ripartizione delle spese effettuate sulla scorta delle uniche tabelle condomini esistenti, se pur relative all'intero fabbricato.
Questo il principio di diritto espresso dal Tribunale di Milano nella sentenza pubblicata il 21 luglio 2018.
Una condomina conveniva in giudizio il condominio, nonché l'amministratore personalmente, al fine di sentire dichiarare l'invalidità di alcune delibere assembleari per violazione dell'art. 1123 Cc e per vizi afferenti la regolare convocazione delle assemblee ed alla formazione della volontà.
Sostiene l'attrice - premesso che il condominio è costituito da più palazzine - che stante l'assenza di una tabella millesimale particolare della sola palazzina C e, quindi, in assenza di criteri di ripartizione differenti da quelli generali riferiti all'intero condominio, lo stesso non avrebbe potuto validamente costituirsi né deliberare le spese di manutenzione straordinaria relative all'anzidetta palazzina, in mancanza delle reali quote di comproprietà di detto fabbricato.
Il Tribunale di Milano richiama la nota sentenza della Corte di Cassazione (S.U. Sent. n. 4806/2005) con la quale si è provveduto a distinguere le delibere nulle da quelle meramente annullabili, ritenendo che i vizi dedotti dall'attrice (regolare costituzione dell'assemblea, formazione della volontà assembleare e ripartizione delle spese) rientrassero tra quelli comportanti astrattamente l'annullabilità delle deliberazioni.
Ciò detto ricorda che, ai sensi dell'art. 1123 Cc, norma cardine in materia di condominio parziale, le spese relative ad opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell'intero fabbricato sono a carico esclusivo del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Nel caso di specie, quindi, riferisce di trovarsi al cospetto di una fattispecie del condominio parziale, <<che si configura tutte le volte in cui un bene risulti per obbiettive caratteristiche funzionali o strutturali destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio>>, in considerazione del fatto che il condominio in questione è costituito da quattro corpi di fabbrica e che le opere oggetto delle delibere condominiali impugnate riguardano esclusivamente la palazzina C, nella quale l'attrice conserva la proprietà di alcune unità immobiliari.
Pertanto, <<correttamente alle assemblee condominiali indicate hanno partecipato i soli proprietari degli immobile ubicati nella palazzina C, avendo le delibere ad oggetto interventi e spese che non interessano l'intero condominio ma solo l'anzidetta palazzina, ed il quorum costitutivo e deliberativo è stato calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari ed ai condomini ubicati in tale porzione del condominio e le spese sono state attribuite unicamente agli anzidetti condomini>>.
Orbene, posto che la condomina si lagna del fatto che, in assenza di una tabella millesimale specifica di tale palazzina e di criteri di ripartizione delle spese scissi da quelli previsti dalla tabella condominiale dell'intero condominio, le quote di partecipazione e la ripartizione delle relative spese sono avvenute sulla scorta delle tabelle millesimali generali dell'intero fabbricato, rileva appunto come <<non essendo il condominio dotato di una tabella millesimale relativamente alla palazzina C, il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea non poteva che essere calcolato sulla base dell'unica tabella generale esistente.>>.
Pertanto, legittima si appalesa la ripartizione delle spese relative ad un condominio parziale eseguita in virtù delle tabelle millesimali generali, in mancanza di specifica tabella e, conseguentemente, la domanda deve essere rigettata con condanna dell'attrice alla rifusione delle spese processuali.

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