Condominio

Infiltrazioni, la causa è ignota ma la responsabilità rimane

di Paolo Accoti

Capita soprattutto d’estate e spesso proprio quando si torna dale vacanze: la macchia sul soffitto segnala un’infiltrazione dal piano di sopra o dal tetto e non sempre è facile capire come sia accaduto. E in base all’articolo 2051 del Codice civile il danneggiato, oltre a dover provare l’esistenza del rapporto di custodia, è tenuto anche a fornire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo.

Viceversa il custode, nello specifico il condominio, per andare esente da responsabilità deve dimostrare l’esistenza di un fattore esterno che abbia quei requisiti di imprevedibilità e di eccezionalità tali da interrompere il nesso di causalità, in altri termini, la prova del caso fortuito o della forza maggiore.

Tale fattore esterno, oltre che dal fatto naturale, può essere costituito sia dal fatto del terzo, ma anche dalla negligenza stessa del danneggiato come, ad esempio, la disattenzione del condomino o la conoscenza dello stato dei luoghi che, in quanto tale, può escludere (o limitare) la responsabilità del custode (così afferma la Cassazione con la sentenza 30963/2017).

Ma cosa succede in presenza di una causa ignota o, comunque, non chiaramente accertata?

Va evidenziato come la responsabilità per i danni da cose in custodia sia di natura tendenzialmente oggettiva; pertanto, in caso di incertezza sull’individuazione della causa concreta del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento causale dell’accadimento dannoso (Cassazione, sentenze 2284/2006 e 16576/2005).

La causa ignota, insomma, non esime da responsabilità il custode (Cassazione, sentenza 23752/2008), che sarà tenuto a risarcire il danno.

Nel caso del condominio, posto che l’articolo 1117 del Codice civile sancisce una presunzione di condominialità o meglio un riconoscimento legale della natura comune dei beni nello stesso elencati (come fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, cortili eccetera): in relazione a tali beni il condominio è ritenuto custode.

Pertanto, una volta accertato il rapporto di custodia, il nesso causale tra la cosa e il danno cagionato, il condominio sarà tenuto a risarcire il danno a prescindere dal fatto che la causa sia rimasta ignota ovvero incerta (così spiega il Tribunale di Messina, con la sentenza del 17 febbraio 2016 e la Cassazione con la sentenza 5741/2009).

Tali principi sono stati di recente ribaditi dal Tribunale di Torino (sentenza del 26 luglio 2018) , il quale, in una ipotesi di infiltrazioni d’acqua provenienti da un bene comune le cui cause, tuttavia, sono rimaste ignote o non inequivocabilmente accertate, ha ritenuto non integrato il caso fortuito tale da escludere la responsabilità e, conseguentemente, ha condannato il condominio a risarcire il danno cagionato dalle predette infiltrazioni.

Attenzione: questa situazione non è da confondere con quella, ben diversa, del danno cagionato dal fatto di un terzo che, tuttavia, è rimasto ignoto: la responsabilità del custode rimane esclusa qualora venga accertato che il danno è stato causato dal fatto del terzo. Ecco che allora differenti sono le conseguenze tra causa ignota e fatto del terzo rimasto ignoto.

Nel primo caso l’incertezza sulla causa concreta del danno comporta l’affermazione di responsabilità a carico del custode; nel secondo, quando risulta certo che il danno sia stato cagionato dal fatto del terzo rimasto ignoto, il nesso causale tra la cosa e l’evento dannoso s’interrompe e, quindi, il custode non risponde più del danno prodotto.

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