Condominio

Ma cos’è questo decoro architettonico?

di Anna Nicola

Nel nostro sistema giuridico manca una espressa definizione normativa del concetto di decoro architettonico.
L'unico momento in cui tratta l'istituto è in ambito di divieti di opere che alterino il decoro del palazzo. Così è ad esempio per le innovazioni ex art. 1120, secondo comma, c.c., al pari delle opere sulla proprietà individuale ex art. 1122 c.c., per le modificazioni dei beni comuni ex art. 1117 ter c.c.
Inoltre, la tutela del decoro spesso è prevista nel regolamento condominiale, vietando specifici interventi o dettando regole generali per il suo rispetto.
La giurisprudenza ha ormai fornito la sua definizione prevedendo che è un bene comune (Cass. 8830/2008), suscettibile di valutazione economica (Cass. 12343/2003).
Con il termine decoro <<deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità>> (Cass. 851/2007; Cass. 8731/1998)
L'estetica non è prerogativa dei palazzi di particolare pregio storico-artistico ma di ogni edificio nel quale possa individuarsi <<una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia>> (Cass. 8830/2008). Può trattarsi anche di immobile privo di pregio (Cass. 10048/2013). In caso di immobili vincolati, l'eventuale autorizzazione della Soprintendenza non è vincolante per il giudizio estetico, ma il giudice può liberamente valutarla al pari delle altre prove (Trib. Milano, 13226/2016)
Se si ritiene ricorrere una fattispecie di alterazione del decoro, detta alterazione deve essere apprezzabile. Così è quando consiste <<in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere>> (Cass. 1286/2010).
La valutazione dell'alterazione deve essere svolta caso per caso, non potendo quindi effettuarne un'elencazione di casistica. In questo senso può essere utile la clausola del regolamento che sancisca legittimità e/o divieti
Le innovazioni decise e votate dall'assemblea non possono mai, senza il consenso di tutti i comproprietari, alterare il decoro dello stabile. Simile deliberazione sarebbe nulla per violazione di legge.
Il singolo condomino, nell'utilizzare le cose comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. ed i propri beni ex art. 1122 c.c., non può eseguire opere che siano lesive del decoro dello stabile (Cass. 15379/2005; Cass. 10704/1994).
Il decoro architettonico non è un valore oggettivo e assoluto, ma va valutato in base alle caratteristiche specifiche dell'edificio e non anche a quelle dell'ambiente in cui esso è inserito (Cass. 6397/1979)
L'opera può recare danno qualora, pur provocandolo, crea comunque un'utilità tale da compensare il danno (Cass. 4474/1987)
Se si devono bilanciare interessi del condominio e quelli del singolo, la giurisprudenza fa prevalere il principio estetico del condominio sul diritto del singolo proprietario a eseguire lavori nel rispetto delle norme di legge. Così è per l'installazione dei condizionatori sulle facciate dei palazzi, lecita se non danneggia il decoro dell'edificio (Cass. 1286/2010)
Alcune fattispecie risolte dalla giurisprudenza possono essere di aiuto nell'affrontare casistiche analoghe. Sono stati considerate illegittime opere di alterazione del decoro architettonico del condominio:
- la realizzazione, sul balcone, di una struttura in ferro che alterava l'ordine geometrico della successione verticale dei balconi (Trib. Napoli 9.02.1978)
- la sostituzione dei serramenti delle finestre, se il regolamento prevede la sostituzione solo con manufatti uguali a quelli precedentemente installati (Cass. 8731/1998)
- l'installazione di un cartellone pubblicitario occupante l'intera parete esterna dell'edificio (App. Milano 17.06.1997)
- la sostituzione degli infissi in alluminio di una veranda con una struttura in muratura e vetrate a nastro (App. Napoli 14.05.2009).

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